QFP

Processus d'achat

Quel est le processus d'achat d'une villa à Bali ?

Le processus d’achat suit généralement ces étapes :

1. Lettre d'intention (LOI) : l'acheteur et le vendeur conviennent des conditions de base et confirment leur intérêt par écrit, généralement un premier acompte de 10 % est requis.

2. Due Diligence : Un notaire/PPAT vérifie la propriété, le certificat foncier, les permis et les éventuels litiges, charges. Les éléments standard de Due Diligence peuvent inclure, sans toutefois s'y limiter :

Le zonage du Terrain basé sur les informations d'urbanisme de ce terrain et de ce bâtiment est situé dans la zone constructible (zone résidentielle minimale).
Taxe foncière et immobilière.
Légalité du certificat foncier.
Qu'il y ait ou non une revendication de propriété foncière de la part d'un tiers
Qu'il n'y ait pas ou non de charge, de blocage, de dette, d'hypothèque sur le terrain.
L'accès au réseau électrique, eau et internet sur le terrain à proximité.
Capacité à obtenir un(des) permis de construire (IMB).
Réglementation du quartier local et du village.
Travaux publics gouvernementaux (y compris le projet routier à l'échelle provinciale, régionale ou nationale) sur le terrain ou dans un rayon de 500 M2 (cinq cents mètres) du terrain.
Interférence provenant d'un lieu de culte local, qui peut faire obstacle à l'objectif et au but de la deuxième partie de louer un tel terrain.

3. Un compromis de vente potentiel (PPJB) : Un contrat d'achat contraignant est rédigé et signé.

4. Paiement : Soit via un compte séquestre, soit directement au vendeur par étapes ou par règlement intégral, sur la base de l'accord entre les deux parties.

5. Après paiement : Chez le notaire/PPAT, les droits de propriété ; bail (Hak Sewa), pleine propriété (Hak Milik / Hak Pakai / HGB) sont officiellement transférés et enregistrés.

Quels documents sont nécessaires pour un achat ?

Contrat de location et/ou certificat foncier (Hak Milik / Hak Pakai / HGB / Salinan Hak Sewa)
KTP (Identité du propriétaire)
Kartu Keluarga (propriétaire de l'arbre généalogique)
Permis de construire (PBG/IMB) ou Inscription.
Certificat Laik Fungi (SLF / Certificat de Conformité pour la Construction de Bâtiments) ou Enregistrement.
Numéros d'identification fiscale (NPWP) des parties.
Pour les étrangers: Salinan Hak Sewa (contrat de bail) et passeports.
ou structure PT PMA, documents d'enregistrement de la société, passeport(s) du/des directeur(s).

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Bali ?

Bail emphytéotique : Oui, simple et légal.
Freehold (Hak Milik) : Non, uniquement les citoyens indonésiens.
Grâce à PT PMA : les étrangers peuvent obtenir les droits Hak Guna Bangunan (HGB).
Avec Kitas : les étrangers peuvent obtenir des droits Hak Pakai (1 maison à des fins résidentielles / des lois supplémentaires s'appliquent)

Le rôle du notaire dans les transactions immobilières à Bali

Quel est le rôle d'un notaire (PPAT) à Bali ?

En Indonésie, toute transaction immobilière (bail, pleine propriété, Hak Pakai ou HGB via une PT PMA) doit être passée par un notaire agréé/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Le notaire est l'autorité officielle chargée de rédiger, de légaliser et d'enregistrer la transaction auprès des autorités.

Pourquoi un notaire est-il nécessaire ?

Les ventes immobilières ne sont juridiquement valables que lorsqu'elles sont exécutées par un notaire/PPAT.
Le notaire s'assure que les documents de l'acheteur, du vendeur et de la propriété sont authentiques et conformes à la loi indonésienne.
Sans acte notarié, vos droits de propriété ou de bail ne peuvent être enregistrés ou appliqués.

Que fait le notaire lors de la vente d'un bien immobilier ?

Due Diligence – Vérifie les certificats de propriété, le zonage foncier, les permis (PBG/IMB, SLF) et garantit l’absence de double propriété ou de litige.
Rédaction de contrats – Prépare les Acte de vente et d'achat (Akta Jual Beli) ou Contrat de location (Salinan Hak Sewa)
Gestion des paiements – Coordonne les paiements séquestrés ou les transferts potentiellement échelonnés pour protéger les deux parties.
Taxes et frais – Calcule et traite la taxe de l'acheteur (BPHTB) et l'impôt sur le revenu du vendeur (PPh).
Enregistrement – Soumettre la transaction à l’Agence Nationale Foncière (BPN) afin que la nouvelle propriété/location soit officiellement enregistrée.

Qui choisit le notaire ?

En règle générale, c'est l'acheteur qui choisit le notaire, car il doit s'assurer que le bien est juridiquement sûr. Cependant, les deux parties doivent se mettre d'accord sur le notaire utilisé.

Comment sont structurés les honoraires de notaire ?

Les frais de notaire s'élèvent généralement à 1 % de la valeur de la transaction, mais sont parfois négociables en fonction de la complexité et de la taille de la transaction.

Un étranger peut-il désigner directement un notaire ?

Oui. Les acheteurs étrangers (via un bail emphytéotique ou un contrat de location-vente) peuvent faire appel à un notaire. Ce dernier fournira des contrats bilingues (indonésien et anglais) pour éviter tout malentendu.

Bail emphytéotique et pleine propriété à Bali

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique signifie que vous achetez le droit d'utiliser un bien et le terrain pour une durée déterminée (généralement 25 à 30 ans). Vous n'êtes pas propriétaire du terrain, mais vous en détenez les droits d'usage officiels, notamment le droit de le louer ou de le vendre pendant la durée restante du bail.

Que se passe-t-il lorsque le bail prend fin ?

À l'expiration de la période convenue, les droits d'utilisation prennent fin. Il est donc important de négocier une option de prolongation au moment de l'achat et de s'assurer qu'elle soit légalement inscrite dans le contrat.

Puis-je vendre une villa en location-bail ?

Oui, vous pouvez vendre la villa, mais seulement pour la durée restante du bail. Sa valeur diminue à mesure que le nombre d'années restantes diminue. Un contrat avec option de prolongation permet de préserver la valeur du bien.

Quels sont les avantages du bail emphytéotique ?

Accessible aux étrangers
Prix d'achat inférieur à celui de la pleine propriété
Entièrement légal et simple à organiser
Convient aussi bien à un usage personnel qu'à la location

Quels sont les inconvénients du bail emphytéotique ?

Les droits expirent après la fin de la durée du bail
La valeur de la propriété diminue à mesure que le bail se raccourcit

Qu'est-ce que la pleine propriété ?

La pleine propriété signifie la pleine propriété (Hak Milik) d'un terrain ou d'un bien immobilier. Ce statut est réservé aux citoyens indonésiens.

Les étrangers peuvent-ils acheter en pleine propriété ?

Non, pas directement. Les étrangers ne peuvent obtenir un droit similaire que par l'intermédiaire d'une société d'investissement étrangère (PT PMA), qui leur accorde Droits de construction (HGB) ou Hak Pakai en fonction du statut résidentiel (détenteur de kitas).

Qu’est-ce que Hak Guna Bangunan (HGB) ?

Période initiale : 30 ans
Première prolongation : 20 ans
Deuxième prolongation : 30 ans

Maximum : 80 ans
Condition : le PT PMA doit rester actif et se conformer aux exigences légales.

Combien coûte la mise en place d'un PT PMA ?

Investissement minimum prévu : 10 milliards IDR.
Capital minimum libéré : 2.5 milliards IDR
Cet investissement peut inclure des biens immobiliers, des dépenses d’entreprise et du développement.

Quels sont les avantages du HGB via PT PMA ?

Contrôle total et droits d'utilisation
Croissance de la valeur immobilière à long terme
Possibilités de location illimitées
Peut être reconverti en Hak Milik (Flathold)

Quels sont les inconvénients de l'HGB via PT PMA ?

Structure juridique et fiscale complexe
Possible uniquement avec un capital important
Nécessite une gestion active de l'entreprise

Quelle est la meilleure option pour les étrangers ?

Pour la plupart des acheteurs étrangers, le bail emphytéotique est l'option la plus sûre et la plus simple : abordable, légale et simple à mettre en place. La pleine propriété via PT PMA est particulièrement intéressante pour les grands investisseurs qui envisagent de rester actifs à Bali à long terme.

Zonage, permis et certificats à Bali

Quelles sont les réglementations de zonage à Bali ?

À Bali, chaque parcelle de terrain est classée en zonage, ce qui détermine les types de bâtiments et d'activités légalement autorisés. Les principales catégories de zonage sont :

Résidentiel (Permukiman) : Pour les maisons privées et les villas.
Tourisme (Pariwisata) : Pour les hôtels, les maisons d'hôtes et les villas en location.
Commercial (Perdagangan & Jasa) : Pour les magasins, bureaux, entreprises, maisons d'hôtes et villas en location.
Zone verte (Hijau) : Terrain agricole ou protégé où aucune construction n'est autorisée.

Si vous envisagez de construire ou d'exploiter une villa à des fins de location commerciale, le terrain doit être situé dans une zone touristique ou touristique.

Qui vérifie la conformité du zonage ?

Le notaire (PPAT) joue un rôle crucial dans les transactions immobilières. Avant de finaliser une vente, il vérifie le certificat foncier, son classement en zonage et l'éligibilité du bien à l'usage prévu (par exemple, villa privée ou location commerciale). Cela évite les problèmes juridiques après l'achat.

Qu'est-ce qu'un PBG ?

Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) est le permis de construire qui a remplacé l'IMB en 2021. Il confirme que le plan de construction est conforme aux règles de zonage, aux codes du bâtiment et aux réglementations de sécurité.

Qui est responsable de l’obtention du PBG ?

Pour les projets neufs ou les villas sur plan, le promoteur s'occupe de la demande PBG.
Pour les propriétaires individuels, si vous envisagez de construire ou de rénover, vous devez demander vous-même le PBG (généralement par l'intermédiaire d'un architecte ou d'un notaire).

Pourquoi ai-je besoin d’un PBG ?

Sans PBG, il est impossible de construire légalement. Il est également nécessaire pour :

Raccordements aux services publics (électricité, eau).
Sécurité juridique.
Préserver et augmenter la valeur immobilière.

Comment puis-je faire une demande de PBG ?

Les demandes sont déposées via le système OSS du gouvernement, généralement avec l'aide d'un agent, d'un architecte ou d'un notaire. Vous aurez besoin des documents de propriété, des plans d'architecture et des calculs techniques. La demande est examinée par le Dinas PUPR (Office des Travaux Publics et du Logement).

Combien de temps dure une demande de PBG et quels sont les coûts ?

Durée : 1 à 6 mois.
Coûts : 30 à 150 millions IDR, selon la taille et le type de bâtiment.

Qu'est-ce qu'un SLF ?

Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) certifie qu'un bâtiment a été construit correctement, conformément à la fonction demandée et qu'il peut être utilisé en toute sécurité.

Quand un SLF est-il nécessaire ?

Un SLF est obligatoire pour un usage commercial (villas de location, hôtels, restaurants, bureaux). Pour un usage résidentiel privé, il n'est pas toujours requis, mais fortement recommandé.

Comment puis-je faire une demande de SLF ?

Une fois les travaux terminés, la demande est soumise via le système OSS. Les documents requis sont les suivants :

Le PBG.
Dessins conformes à l'exécution.
Rapports techniques et photos.
Inspection par Dinas PUPR.

Combien de temps dure une demande de SLF et quels sont les coûts ?

Durée : 1 à 6 mois.
Coûts : 10 à 100 millions IDR selon la propriété.

Puis-je demander un SLF rétroactivement si ma propriété est déjà construite ?

Oui, par le biais d'un processus appelé régularisation. Vous aurez besoin de plans conformes à l'exécution et d'une inspection technique. Les autorités peuvent exiger des modifications et imposer des amendes.

Qu'est-ce que la régularisation rétroactive ?

Il s'agit de la procédure de légalisation des propriétés construites sans permis. Vous devez d'abord demander un permis de construire, puis un permis de construire. La procédure est plus longue et plus coûteuse.

Quels sont les coûts d’une régularisation rétroactive ?

Durée : 3 à 12 mois.
Coûts : 50 à 150 millions IDR, en raison de la documentation supplémentaire, des inspections et des amendes éventuelles.

Quels sont les risques si je n'ai pas de PBG ou de SLF ?

Amendes ou fermeture de la propriété.
Questions juridiques lors de la location ou de la vente.
Problèmes avec les réclamations d'assurance.
Valeur immobilière inférieure.

Villas sur plan vs. villas existantes

Cette FAQ aide les investisseurs à Bali à comprendre les différences entre l'achat d'une villa sur plan (non encore construite) et celui d'une villa existante. Nous abordons les avantages, les risques, la qualité, les modalités de paiement et les garanties pour vous permettre de prendre une décision éclairée.

Qu'est-ce qu'une villa sur plan ?

Une villa sur plan est un bien immobilier que vous achetez avant sa construction. Les paiements sont généralement effectués en plusieurs fois pendant la phase de construction. Ce type d'achat vous permet souvent de bénéficier d'un prix d'entrée plus bas et, dans certains cas, d'influencer la conception et les finitions.

Comment fonctionne le plan de paiement pour les villas sur plan ?
En règle générale, les acheteurs versent un acompte de 10 % chez le notaire après la signature du contrat. Les paiements restants sont effectués par tranches, en fonction de l'avancement des travaux (par exemple : achèvement des fondations, de la structure, de la toiture, des finitions). Le calendrier exact peut varier selon le promoteur.

Quels sont les avantages d'une villa sur plan ?

Prix d’achat inférieur pendant la phase de développement.
Possibilité de personnaliser le design ou la finition.
Potentiel d'appréciation de la valeur plus élevée à l'achèvement.
Souvent construit avec des normes modernes et de nouvelles installations.

Quels sont les avantages d’une villa existante ?

Vous pouvez inspecter directement la qualité et l'emplacement de la villa.
Exploitation immédiate possible (ex : location via une société de gestion).
Moins d’incertitude et de risque de construction.
Transparence totale : vous voyez exactement ce que vous achetez, sans vous fier aux promesses d'un développeur.

Pourquoi la qualité est-elle si importante ?

La qualité de construction à Bali peut varier considérablement. Certains projets sont construits selon des normes élevées, tandis que d'autres peuvent rapidement présenter des défauts. La qualité affecte non seulement la valeur à long terme du bien, mais aussi les coûts d'entretien et la satisfaction des locataires ou des acheteurs. Des villas de mauvaise qualité peuvent entraîner des dépenses plus élevées et une rentabilité moindre.

Quelles garanties offrent les promoteurs pour les villas sur plan ?

La plupart des développeurs à Bali proposent généralement :

Garantie 1 an sur les éléments de structure (fondation, murs, toiture).

Garantie plus courte ou inexistante pour les finitions et installations (électricité, plomberie, peinture).
Les développeurs professionnels peuvent parfois proposer des garanties étendues, mais il s'agit là d'une exception. Il est crucial que toutes les garanties soient clairement stipulées dans le contrat.

Pourquoi l’historique du développeur est-il important ?

Les garanties étant limitées, la réputation et l'expérience du constructeur sont essentielles. Un promoteur fiable doit pouvoir démontrer :

Projets réalisés avec succès.
Références d'acheteurs précédents.
Qualité de construction et de finition constante.
Communication claire et respect des accords.

Un constructeur sans expérience avérée augmente considérablement le risque.

Modèles de location à Bali

Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur les trois principaux modèles de location à Bali : annuel, mensuel et court terme (Airbnb/location journalière).

Qu'est-ce qu'un loyer annuel ?

La location annuelle signifie qu'un locataire loue le bien pendant un an (ou plus). À Bali, ce type de location est souvent payé d'avance pour l'année entière. Elle offre une sécurité et nécessite peu de gestion, mais génère moins de revenus que les locations de courte durée.

Quels sont les avantages de la location annuelle ?

Revenu fixe garanti
Souvent payé un an à l'avance
Entretien minimal et rotation des locataires

Quels sont les inconvénients de la location annuelle ?

Des rendements potentiellement plus faibles
Aucune flexibilité, la propriété est occupée pendant une année complète
Pas de tarification dynamique possible

Quel est le groupe cible pour la location annuelle ?

Expatriés et familles vivant à Bali à long terme.

Qu'est-ce qu'un loyer mensuel ?

La location mensuelle signifie que le bien est loué au mois. Ce modèle est populaire auprès des nomades numériques et des vacanciers hivernaux qui séjournent plusieurs mois à Bali.

Quels sont les avantages de la location mensuelle ?

Des rendements supérieurs à la location annuelle
Flexibilité, les propriétaires peuvent toujours utiliser la propriété entre les locations
Attrayant pour les nomades numériques et les travailleurs à distance

Quels sont les inconvénients de la location mensuelle ?

Plus de chiffre d'affaires donc plus de gestion nécessaire
Possibilité de disponibilités en basse saison
Nécessite un marketing actif via des plateformes et des réseaux

Quel est le groupe cible de la location mensuelle ?

Nomades numériques, travailleurs à distance et visiteurs de longue durée.

Qu'est-ce que la location courte durée (Airbnb/location journalière) ?

Ce modèle fonctionne via des plateformes comme Airbnb, Booking, Agoda ou d'autres OTA. Le logement est loué à la nuitée aux touristes, générant ainsi les revenus les plus élevés par nuit.

Quels sont les avantages de la location courte durée ?

Potentiel de revenu le plus élevé
Tarification dynamique basée sur la saisonnalité
Possibilités de vente incitative (visites guidées, scooters, boissons, etc.)

Quels sont les inconvénients de la location à court terme ?

Commissions OTA élevées (10–20 %)
Coûts opérationnels importants (personnel, nettoyage)
Nécessite un permis SLF et un permis de location touristique
Marché très concurrentiel

Quel est le groupe cible de la location à court terme ?

Touristes et vacanciers à la recherche de locations temporaires de villas ou de maisons.

Quel modèle de location génère le plus de revenus ?

Les locations de courte durée via Airbnb génèrent généralement les meilleurs rendements, mais s'accompagnent également des coûts et d'une charge de travail plus élevés. La location mensuelle offre un bon équilibre entre flexibilité et rentabilité. La location annuelle offre la plus grande sécurité, mais les rendements les plus faibles.

Les règles d'autorisation sont-elles les mêmes pour les locations mensuelles et annuelles que pour les locations de vacances ?

Non, les règles sont différent:

Locations de vacances (courte durée, à la journée ou à la semaine) :
Toujours exiger un document valide licence commerciale (comme Pondok Wisata ou PT PMA avec les permis appropriés). Sans cette licence, les locations de vacances de courte durée sont interdites.
Locations mensuelles ou annuelles (baux à long terme) :
Ceux-ci sont généralement traités comme contrats de location résidentielle et ne nécessitent pas de licence de location commerciale, car ils sont considérés comme des baux résidentiels plutôt que comme des opérations d'accueil commerciales.
Toutefois:
- La propriété a encore besoin d'un permis de construire valide.
- An SLF (certificat opérationnel) il est recommandé de prouver que la propriété est sûre et conforme.
- Pour les propriétaires opérant via une PMA PT, les revenus provenant de locations mensuelles ou annuelles sont toujours soumis aux obligations fiscales.

Dans la pratique, de nombreux investisseurs utilisent un double stratégie:

Location de vacances de courte durée sous licence appropriée (rendement plus élevé mais plus de réglementation).
Locations mensuelles/annuelles à long terme, qui peuvent être organisées de manière plus flexible dans le cadre de contrats de location résidentielle.

Location et gestion de vacances

Puis-je louer ma villa pour des vacances en tant qu'étranger ?

Oui, mais uniquement si vous détenez une licence commerciale valide (comme Pondok Wisata ou une PT PMA avec les permis appropriés). Sans cette licence, vous n'êtes pas légalement autorisé à exercer. location à court terme.

À noter: Pour locations mensuelles ou annuellesLes règles sont différentes. Ces contrats sont traités comme des baux privés et ne nécessitent généralement pas de licence commerciale. Cependant, votre villa doit toujours être titulaire d'un permis de construire valide. PBG (permis de construire) et un SLF (certificat opérationnel) est recommandé.

Quel est le rôle de Villas of Bali dans la gestion locative ?

Nous offrons des services complets de gestion immobilière, notamment :

Marketing sur les plateformes de location (OTA comme Airbnb, Booking, Agoda etc.)
Communication client
Ménage et entretien
Services d'enregistrement et de départ
Administration et reporting

En tant que propriétaire, vous n'avez pas à vous soucier des opérations quotidiennes, nous nous occupons de tout.

Quels sont les coûts mensuels de la gestion immobilière ?

Selon le forfait et le type de villa, nous facturons :

Des frais mensuels fixes pour la maintenance et le personnel (par exemple, 2.5 à 6 millions IDR)
Plus un pourcentage des revenus locatifs (généralement 15 à 20 %)

Cela comprend le nettoyage, l'enregistrement, le service client et la promotion.

Comment se répartissent les revenus locatifs dans les locations de vacances ?

En général, les propriétaires perçoivent 75 à 85 % du revenu locatif brut, après déduction des commissions et des frais de gestion. Villas of Bali fournit des rapports mensuels ou trimestriels présentant un aperçu détaillé de l'occupation, des revenus et des dépenses.

Puis-je être complètement non-intervenant en tant que propriétaire ?

Oui. Villas of Bali vous offre une solution sans souci. Nous gérons votre villa comme si c'était la nôtre, avec une équipe professionnelle, un support technique, un service d'entretien et une communication avec les clients. C'est la solution idéale pour les propriétaires ou investisseurs étrangers souhaitant un rendement optimal sans les tracas.

Comment sont gérés le nettoyage, l'enregistrement, le départ et l'entretien ?

Notre équipe assure :

Nettoyage quotidien ou hebdomadaire
Accueil et enregistrement/départ des clients
Collecte des dépôts (si nécessaire)
Réparations mineures et entretien

Nous planifions également des entretiens périodiques tels que l'entretien de la piscine, le nettoyage de la climatisation et l'entretien du jardin.

Qui gère les impôts sur mes revenus locatifs ?

Si vous louez via une agence immobilière privée (PT PMA), vous devez payer la TVA (11 %) et l'impôt sur le revenu (PPh). Villas of Bali vous aide à déclarer votre bien.
Pour les locations privées via Pondok Wisata, un taux d'imposition fixe d'environ 10 à 12 % s'applique généralement.

Les propriétaires restent légalement responsables, mais nous vous conseillons et vous mettons en relation avec des conseillers fiscaux professionnels.

Gestion de la villa – Opérations

Pourquoi la plupart des investisseurs choisissent-ils la gestion de villas ?

Parce que c'est le moyen le plus simple et le plus efficace d'exploiter une villa sans être physiquement présent, sans demander un KITAS ou sans créer une PMA qui peut exploiter légalement cette entreprise.

Que fait exactement une société de gestion ?

Il gère :

Marketing et réservations (Airbnb, Booking, autres OTA, etc.)
Accueil et communication des invités
Maintenance et gestion du personnel
Questions administratives

Ai-je encore besoin de permis si ma villa est sous gestion ?

Oui, votre villa doit détenir un permis de construire valide. PBG (permis de construire) et SLF (certificat opérationnel)La société de gestion assiste dans leur sécurisation et leur entretien afin d'assurer un fonctionnement légal.

Combien coûte la gestion d'une villa ?

En moyenne, les frais sont 15 à 25 % des revenus locatifs, selon l'entreprise et le forfait de services choisi.

Puis-je encore utiliser ma villa pour des séjours personnels ?

Oui, la plupart des contrats autorisent les séjours du propriétaire, à condition que ceux-ci soient organisés à l'avance avec la société de gestion.

La gestion de villas est-elle adaptée aux investisseurs vivant en dehors de Bali ?

Absolument. C'est même la solution idéale pour les investisseurs internationaux. Vous percevez les revenus tandis que la société de gestion gère toutes les opérations localement.

Tourisme, expatriés et potentiel d'investissement futur

Comment Bali se compare-t-elle aux autres destinations d’investissement immobilier dans le monde ?

Bali est l’une des rares destinations qui combinent un attrait touristique de classe mondiale avec des opportunités d’investissement immobilier à haut rendement.

Comparaison du retour sur investissement :
- Bali → 8–15 % de rendements annuels nets (selon l’emplacement et la gestion).
- Espagne (Costa del Sol, Ibiza, Majorque) → rendements de 3 à 5 %.
- Portugal (Lisbonne, Algarve) → rendements de 3 à 6 %.
- Thaïlande (Phuket, Koh Samui) → rendements de 4 à 7 %.
- Dubaï → Rendements de 6 à 9 %, mais avec des prix d’entrée beaucoup plus élevés.
Prix d'entrée :
- Des villas de luxe à Bali (avec terrain et piscine) peuvent être achetées à partir de 5,5 milliards IDR (300 000 €)
- En Espagne ou au Portugal, une villa comparable coûte 11 milliards IDR (600 000 € et plus).
- Dubaï exige 12 milliards IDR (plus de 800 000 €) pour un bien immobilier de premier ordre.
Atouts touristiques : Bali se classe régulièrement dans le Top 10 des îles les plus visitées au monde (TripAdvisor, Condé Nast).

Point de vue des investisseurs : Contrairement aux marchés européens saturés, Bali offre des bénéfices aux marchés émergents avec un attrait de destination mondial.

Bali est-elle toujours une destination attractive pour les touristes ?

Oui, le tourisme est l’épine dorsale de l’économie de Bali et il continue de croître :

Arrivées en 2024 : plus de 5.2 millions de visiteurs internationaux et 15 à 20 millions de touristes nationaux.
Prévisions : D’ici 2030, Bali vise à atteindre 8 à 9 millions de visiteurs internationaux par an, grâce à de nouveaux projets d’infrastructures.
Profils touristiques :
- Australiens → courts séjours de vacances (5 à 10 nuits).
- Européens → séjours de vacances plus longs (2 à 4 semaines).
- Les segments de marché asiatiques (Chine, Corée, Inde) sont en forte croissance.

Points chauds : Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud, occupation presque complète toute l'année.

Point de vue des investisseurs : les locations quotidiennes dans les zones touristiques de premier ordre garantissent un chiffre d'affaires élevé et des bénéfices saisonniers de pointe.

Qu’en est-il des expatriés et des nomades numériques : viennent-ils encore ?

Bali est devenue une plaque tournante pour les expatriés à long terme ainsi qu'une destination de travail à distance.

Expatriés : plus de 60 000 expatriés permanents officiellement enregistrés (le nombre réel est probablement plus élevé).
Nomades numériques : des milliers de personnes arrivent chaque mois, utilisant Bali comme base de travail à distance grâce à de nouveaux espaces de coworking et à des options de visa.
Facteurs liés au mode de vie :
- Ecoles internationales (Canggu, Sanur, Ubud).
- Hôpitaux et cliniques modernes.
- Retraites de yoga, centres de bien-être, culture du surf et cuisine internationale.

Répartition démographique par zone :

Canggu, jeunes entrepreneurs, freelances et créatifs.
Ubud, amateurs de bien-être, voyageurs spirituels, artistes.
Sanur, familles, retraités et résidents de longue durée.
Bukit (Uluwatu, Bingin), expatriés axés sur le style de vie, acheteurs de résidences secondaires de luxe, surfeurs.

Point de vue des investisseurs : les expatriés alimentent la demande de location mensuelle et annuelle, créant ainsi un flux de trésorerie stable même en dehors des périodes de pointe touristique.

Quelle demande locative cela crée-t-il pour les investisseurs ?

Bali est unique car il dessert simultanément trois marchés locatifs :

Locations à la journée (touristes)

Tarifs nocturnes élevés.
Idéal pour les hotspots de premier ordre (Canggu, Seminyak, Uluwatu).
Géré comme des hôtels de charme via Airbnb, Booking, Agoda et autres OTA.

Locations mensuelles (nomades numériques, travailleurs à distance)

Séjours flexibles (1 à 6 mois).
Occupation stable à moyen terme.
Populaire à Canggu, Ubud, Sanur, Uluwatu.

Locations annuelles (expatriés, familles, retraités)

Des contrats sûrs et à long terme.
Moins de tracas de gestion.
Fort à Sanur, Ubud et en dehors des zones très touristiques.

Point de vue des investisseurs : une villa peut changer de stratégie entre les marchés (quotidiennement, mensuellement, annuellement) en fonction de la demande, ce qui en fait l'un des actifs immobiliers les plus flexibles au monde.

Y a-t-il encore une marge de croissance sur le marché immobilier de Bali ?

Oui, en particulier dans les zones émergentes et les segments de luxe.

Forte concurrence à Canggu/Seminyak, mais la demande dépasse toujours l'offre à proximité des plages et des écoles.
Uluwatu (Bingin), marché connaissant la croissance la plus rapide, la valeur des propriétés a doublé en 3 à 5 ans.
Nord et Est de Bali, opportunités d'entrée précoces sous-évaluées, stimulées par des plans d'infrastructure (nouvel aéroport, routes à péage).
Marché du luxe, les investisseurs internationaux recherchent de plus en plus des villas trophées dotées d'équipements haut de gamme.

Point de vue des investisseurs : les premiers acteurs dans les zones en développement comme Bingin et Uluwatu bénéficient d'une appréciation du capital et de revenus locatifs.

Dans quelle mesure Bali est-elle une destination d’investissement sûre ?

Résilience du tourisme : Bali s'est remise de la crise financière de 2008 et de la pandémie de 2020 plus rapidement que la moyenne mondiale.
Structures juridiques, options de bail et de pleine propriété disponibles, avec des notaires garantissant la conformité.
Le soutien du gouvernement, de nouveaux programmes de visas (Second Home Visa, Golden Visa, Digital Nomad Visa en préparation) encouragent les résidents étrangers.
Faible taux de criminalité, surtout comparé aux autres grandes villes du monde.

Point de vue des investisseurs : Comparé à d’autres marchés émergents, Bali est stable, réglementé et reconnu mondialement.

Quels nouveaux développements façonnent l’avenir de Bali ?

Le gouvernement balinais et le secteur privé investissent massivement dans les infrastructures et le mode de vie :

Bingin, Uluwatu, évolue vers un centre de style de vie de luxe avec des hôtels de charme, des restaurants de niveau Michelin et des clubs de plage exclusifs.
Aéroport de Bali Nord, aéroport international prévu pour dynamiser les régions du nord.
Nouvelles routes à péage reliant le sud de Bali (Ngurah Rai – Gilimanuk).
Projet de métro/train léger, annoncé par le nouveau gouverneur pour relier Denpasar, Canggu, Kuta et Ubud, résolvant les problèmes de circulation et augmentant l'accessibilité.
Efforts environnementaux, programmes de nettoyage des plages, projets d’énergie renouvelable, éco-complexes hôteliers.

Point de vue des investisseurs : De bonnes infrastructures augmentent la valeur foncière. Des zones comme Bingin se situent aujourd'hui là où se trouvait Canggu il y a huit ans.

Pourquoi est-ce le bon moment pour investir à Bali ?

Le tourisme est à nouveau en plein essor (au-delà des niveaux de 2019).
Les expatriés et les nomades continuent de déménager, ce qui garantit une demande de location constante à moyen et long terme.
Les améliorations apportées par le gouvernement rendent Bali plus attractive et connectée au niveau mondial.
ROI et appréciation élevés par rapport à l'Europe, à Dubaï ou à la Thaïlande.
Avantage des premiers arrivants à Bingin, Uluwatu, nord de Bali.

En résumé : Bali combine style de vie, rentabilité et potentiel de croissance comme peu de destinations au monde.

Types de location et informations sur la région

Canggu – Le centre de style de vie et de nomades numériques de Bali

Qu'est-ce qui rend Canggu attractif pour la location ?

Canggu est le lieu le plus branché de Bali, réputé pour son surf, son coworking, ses cafés et ses écoles internationales. Elle attire un mélange de nomades numériques, de jeunes actifs, de surfeurs et de familles.

Quels types de location sont les plus performants à Canggu ?

Locations à la journée : Très fort en raison du flux touristique élevé.
Locations mensuelles : Très demandé par les nomades numériques et les expatriés en séjour de moyenne durée.

Locations annuelles : Populaire auprès des familles, grâce aux écoles à proximité.

Quelles sont les commodités et les écoles à Canggu ?

Écoles : Canggu Community School, ProEd Global School.
Commodités : espaces de coworking, salles de sport, clubs de plage, boutiques, plages de surf.

Conseil aux investisseurs : L'une des zones les plus rentables de Bali, même si la concurrence est forte.

Seminyak – Destination de luxe classique et de vacances

Quel type de locataires attire Seminyak ?

Principalement des touristes en vacances, des familles, des couples et des voyageurs de luxe.

Quelle stratégie de location fonctionne le mieux à Seminyak ?

Locations à la journée : Le plus rentable en raison de la demande touristique.
Locations mensuelles : Marché limité.
Locations annuelles : Intérêt de niche pour les expatriés, mais pas l'objectif principal.

Quels sont les principaux équipements à Seminyak ?

Restaurants haut de gamme, boutiques, spas, vie nocturne et accès facile à l'aéroport.

Conseil aux investisseurs : Meilleur pour investissements locatifs de vacances à proximité de la plage et des restaurants.

Uluwatu (péninsule de Bukit) – Surf, falaises et luxe

Pourquoi Uluwatu est-elle en pleine croissance en tant que zone d’investissement ?

Elle offre des spots de surf de classe mondiale, des falaises spectaculaires, des complexes hôteliers de luxe et de nouveaux centres de bien-être et de détente. La communauté d'expatriés et d'entrepreneurs s'agrandit.

Quels types de location sont intéressants à Uluwatu ?

Locations à la journée : Surfeurs et voyageurs de luxe.
Locations mensuelles : De plus en plus de travailleurs à distance et de créatifs.

Locations annuelles : Limité, mais en croissance avec de nouvelles écoles et infrastructures.

Quelles écoles et commodités sont à proximité ?

Écoles : Bali Life School, Bukit Sunrise School.
Commodités : spots de surf, retraites de yoga, clubs de plage, restaurants de charme.

Conseil aux investisseurs : An marché émergent en croissance avec un fort potentiel de location de luxe.

Sanur – Paradis familial et expatrié

Qui loue généralement à Sanur ?

Familles, retraités et expatriés de longue date à la recherche d'un style de vie plus calme.

Quels modèles de location fonctionnent le mieux à Sanur ?

Locations à la journée : Part plus petite, pour les touristes en quête de calme.
Locations mensuelles : Populaire auprès des visiteurs de longue durée et des retraités.
Locations annuelles : Forte demande, notamment de la part des familles.

Quelles écoles et commodités y a-t-il à Sanur ?

Écoles : Bali Island School, Sanur Independent School.
Commodités : Plage calme, hôpitaux, supermarchés, restaurants internationaux.

Conseil aux investisseurs : A marché stable et fiable, excellent pour location annuelle à proximité des écoles et de la plage.

Ubud – Capitale de la culture et du bien-être

Pourquoi Ubud est-elle populaire auprès des locataires de longue durée ?

C'est le centre balinais de la spiritualité, du yoga et de l'éco-vie. De nombreux nomades, artistes et familles s'y installent pour son mode de vie.

Quelle est la demande de location à Ubud ?

Locations à la journée : Idéal pour les retraites bien-être et les escapades de courte durée.
Locations mensuelles : Forte demande de la part des nomades numériques et des voyageurs bien-être.

Locations annuelles : Populaire parmi les familles qui déménagent pour l'école verte.

Quelles écoles et commodités propose Ubud ?

Écoles : Green School Bali, Pelangi School.
Commodités : Studios de yoga, galeries d'art, cafés bio, rizières en terrasses.

Conseil aux investisseurs : Les villas liées au bien-être, aux retraites ou aux concepts écologiques sont les plus performantes.

Autres régions – Nord, Est et Ouest de Bali

Qu'en est-il des locations en dehors des principaux points chauds ?

Dans des régions comme Lovina (Nord), Amed/Sidemen (Est) et Tabanan (Ouest), le tourisme est plus limité.

Quelles locations fonctionnent ici ?

Locations à la journée : Marché plus petit, faible taux d'occupation.
Locations mensuelles : Une certaine demande pour les expatriés d'hiver.
Locations annuelles : Plus solide, souvent à des prix de location plus bas.

Quelles sont les caractéristiques démographiques et les commodités ?

Démographie : Retraités, plongeurs, écotouristes, colons de longue date.
Commodités : Plongée à Amed, plages calmes à Lovina, rizières à Tabanan.

Conseil aux investisseurs : Meilleur pour appréciation foncière à long terme et des prix d'entrée abordables.

Construire ou acheter une villa à Bali

Comment commence le processus de développement d’une villa à Bali ?

Le processus commence par l'acquisition du terrain. Les étrangers ne pouvant pas être directement propriétaires, la propriété se fait généralement par bail emphytéotique (25 à 30 ans, renouvelable). Un notaire vérifie le titre foncier, le zonage (touristique, résidentiel, zone verte) et la validité du bail.

Conseil aux investisseurs : assurez-vous toujours qu'il reste au moins 25 ans sur le bail au moment de l'achèvement de la villa, sinon la valeur de la propriété baisse considérablement.

Quelles sont les étapes après avoir sécurisé le terrain ?

Engagez un architecte ou des agents juridiques, les architectes locaux, les agents juridiques comprennent le système de permis de Bali (PBG/SLF) et les exigences de conception pour les conditions tropicales.
Trouver un entrepreneur est l'étape la plus difficile. De nombreux entrepreneurs négligent les fondations, l'étanchéité et les travaux électriques. Vérifiez toujours les références et les projets réalisés.
La construction dure généralement de 12 à 18 mois. Avec les permis, la conception et l'acquisition du terrain, le processus total dure de 18 à 24 mois.

Dois-je superviser le projet personnellement ?

Oui. Même avec un bon entrepreneur, la supervision est essentielle. La construction à Bali est souvent moins structurée qu'en Europe et repose fortement sur la confiance. Des modifications sont souvent apportées sur le chantier sans en informer le propriétaire.

Si vous ne vivez pas à Bali, faites appel à un superviseur de confiance pour effectuer des inspections régulières. Sans cela, retards, dépassements de budget et mauvaise qualité sont quasiment garantis.

Qu'est-ce qui différencie la construction à Bali de celle en Europe ou dans d'autres pays ?

Matériaux : Les articles importés peuvent être retardés ou remplacés par des alternatives locales moins chères.
Normes de travail : L'étanchéité et la finition nécessitent une surveillance étroite.
Contrats : Souvent moins détaillés qu'en Europe, ce qui entraîne des litiges.

En bref, le propriétaire doit rester activement impliqué pour garantir des normes appropriées.

Quels sont les plus grands pièges du développement personnel ?

Des retards de 6 à 12 mois sont fréquents.
Les entrepreneurs font des économies sur la structure, l’imperméabilisation et l’électricité.
Les contrats de location ne sont pas étanches, ce qui peut entraîner des litiges.
Coûts supérieurs de 20 à 30 % au budget.

Comment l’auto-construction se compare-t-elle à l’achat d’une villa finie ?

Quelle option est la plus rapide ?

Auto-développement : Minimum 1 à 2 ans (recherche de terrain, permis, conception, construction).
Achat finalisé : Immédiat. Une fois les vérifications préalables et notariées effectuées (1 à 2 mois), vous pourrez commencer à louer ou à habiter la villa.

Si vous souhaitez des retours rapides, acheter une villa finie est plus sûr.

Quelle option comporte le plus de risques ?

Auto-développement : risque élevé. Des problèmes surviennent souvent avec les permis (PBG/SLF), les entrepreneurs peu fiables et le remplacement des matériaux.
Achat terminé : risque moindre. Les risques incluent les vices cachés ou l'absence de permis, mais ceux-ci peuvent être vérifiés par un notaire.

Quelle option est la plus rentable à long terme ?

Auto-développement : marge bénéficiaire potentiellement plus élevée (10 à 20 %) si le terrain est bon marché et la construction bien gérée.
Achat terminé : Rendements typiques de 8 à 15 % par an, mais revenus plus sûrs et plus rapides.

Qu'en est-il des permis et de la sécurité juridique ?

Auto-développement : Vous devez organiser vous-même les locations PBG et SLF. Sans ces éléments, les locations sont risquées et la valeur de revente chute.
Achat finalisé : Plus facile si la villa dispose déjà des permis. Un bon notaire vérifiera le zonage, le permis de construire, le permis de construire et les conditions du bail.

Comment fonctionne le financement ?

Auto-construction : Les promoteurs exigent généralement un acompte de 10 % chez le notaire, puis des paiements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Cela immobilise des liquidités et vous expose aux risques liés à la construction.
Achat finalisé : Paiement unique chez le notaire (souvent par séquestre). Plus de liquidités à l'avance, mais moins de frais imprévus.

Quelle option est la meilleure si je ne vis pas à Bali ?

Auto-développement : Très risqué. Sans superviseur, les projets sont souvent confrontés à des retards importants et à des problèmes de qualité.
Achat terminé : plus sûr. Vous n'avez plus qu'à gérer la location après l'achat.

Quel est l’enjeu pour les investisseurs ?

Choisissez l'auto-développement si :
- Vous vivez à Bali et/ou avez un superviseur de confiance.
- Vous avez de l'expérience dans le domaine de la construction ou de l'immobilier.
- Vous acceptez un risque plus élevé en échange de rendements potentiels plus élevés.
Choisissez l'achat terminé si :
- Vous désirez un revenu locatif immédiat.
- Vous préférez un risque moindre et une prévisibilité.
- Vous résidez à l’étranger et ne pouvez pas superviser les travaux.

Conclusion : pour la plupart des investisseurs étrangers, l'achat d'une villa finie est le choix le plus sûr et le plus prévisible. Développer soi-même sa propriété peut s'avérer très rentable, mais seulement avec une équipe compétente, un encadrement rigoureux et une solide connaissance du terrain.

Conseil aux investisseurs : achetez sur plan, déjà terminé à 50 ou 75 %, à des prix abordables.

Permis de séjour et opportunités d'investissement à Bali

Ce guide présente les principaux permis de séjour (visas et KITAS) disponibles pour les investisseurs étrangers à Bali. Il explique les options adaptées à chaque type d'investisseur, les conditions de location immobilière et les options pour ceux qui ne résident pas de manière permanente à Bali.

Quels types de permis de séjour sont disponibles pour les investisseurs à Bali ?

Visa d'affaires (B211A) : Séjour de courte durée pour réunions d'affaires et études de marché.
Visa social (Sosial Budaya) : Pour les visites familiales ou séjours d'orientation, maximum 180 jours.
Investisseur KITAS : Pour les actionnaires d'une PT PMA (société étrangère) sans rôle professionnel actif.
Travail KITAS : Pour les expatriés qui travaillent activement dans une entreprise.
Visa de résidence secondaire : Pour les étrangers fortunés (min. 130 000 USD sur un compte bancaire indonésien).
Visa de retraite : Pour les étrangers de 55 ans et plus, aptes à vivre mais pas à travailler.

KITAP: Permis de séjour permanent disponible après 5 ans de détention d'un KITAS.

Ai-je besoin d'un KITAS pour investir à Bali ?

Pas toujours. Si vous êtes simplement actionnaire et résidez à l'étranger, vous n'avez pas besoin de KITAS. Vous n'en avez besoin que si vous souhaitez également vivre à Bali ou prendre un rôle actif dans l'entreprise.

Quelle est la différence entre un KITAS Investisseur et un KITAS Travail ?

Investisseur KITAS : Pour les actionnaires qui ne gèrent pas activement l’entreprise.

Travail KITAS : Pour les expatriés qui travaillent dans un rôle actif, comme la gestion de locations ou d'opérations.

Puis-je investir avec un visa d’affaires ?

Non. Un visa d'affaires est uniquement destiné études de marché, réunions et réseautageElle n'autorise pas les opérations de location de biens immobiliers ni les activités commerciales actives.

Puis-je investir avec un visa de retraite ?

Oui, mais seulement indirectementVous ne pouvez pas travailler ni gérer activement une entreprise. Vous pouvez investir passivement, par exemple en étant propriétaire d'une villa dans le cadre d'un bail.

Quel visa/KITAS convient aux différents types de locations ?

Location annuelle (usage privé) : KITAS Investisseur ou Visa Résidence Secondaire.
Location mensuelle (semi-commerciale) : KITAS pour investisseurs via un PT PMA. Un KITAS pour professionnels est requis si vous gérez activement des opérations.

Location courte durée (Airbnb/Booking.com) : Nécessite un certificat de fonctionnalité (PT PMA + SLF). Le propriétaire utilise un KITAS investisseur et le gestionnaire actif utilise un KITAS travail.

Que faire si je suis un investisseur étranger vivant à l’étranger ?

Aucun KITAS requis.
A directeur local ou société de gestion peut exécuter les opérations quotidiennes.
Les dividendes peuvent être légalement distribués aux actionnaires.
Pour les visites (vacances, inspections), un visa touristique ou un visa d'affaires suffit.

Cette configuration est courante pour investisseurs passifs, qui s'appuient sur une société de gestion de villas professionnelle pour les locations, le marketing, les réservations et l'entretien.

En résumé pour les investisseurs :

Si tu veux vivre à Bali et soyez activement impliqué, Travail KITAS ou Investisseur KITAS.
Si tu veux rester à long terme mais passif, Visa de résidence secondaire ou visa de retraite.

Si vous êtes investisseur étranger à l'étranger, pas besoin de KITAS ; opérer via un PT PMA avec une société de gestion locale

Acheter un terrain à Bali

Acheter un terrain à Bali est une processus complexe et chronophageEn moyenne, il faut compter entre six mois et un an entre la recherche initiale et l'achat final. Vous trouverez ci-dessous les questions et réponses les plus fréquentes.

Combien de temps faut-il pour acheter un terrain à Bali ?

En moyenne, le processus dure de 6 mois à 1 an, de la recherche du terrain idéal à la finalisation de l'achat. Cela s'explique par le temps nécessaire aux négociations, à la due diligence juridique et à la signature du bail emphytéotique ou du contrat d'achat.

Pourquoi faut-il autant de temps pour trouver la bonne intrigue ?

Bien que le marché foncier soit abondant, seule une petite partie bénéficie du zonage adéquat et d'un statut juridique clair. Les négociations avec les propriétaires peuvent également être longues, allongeant le processus de plusieurs mois.

Quelle est la durée minimale de location que je devrais viser ?

Le bail minimum recommandé est 25 ans après l'achèvement du projet ou de la villaDes durées plus courtes réduisent immédiatement la valeur de la villa et rendent la revente plus difficile.

Puis-je prolonger le bail ?

Oui. Les contrats incluent souvent une possibilité d'étendre, mais il est crucial que les deux conditions et le prix sont convenues à l'avance. Sans cela, les prolongations futures peuvent être coûteuses ou incertaines.

Comment la durée du bail affecte-t-elle mon investissement ?

Plus le bail est long, meilleur est le valeur de revente et sécurité du marchéUne option d’extension clairement définie avec un prix fixe offre aux investisseurs une certitude supplémentaire.

Quel est le retour sur investissement moyen des investissements immobiliers à Bali ?

Un retour sur investissement réaliste est d'environ 8 ans de retour sur investissement, égal à environ 12.5% par an. Cependant, les rendements dépendent fortement de emplacement, modèle de location et qualité de la villa.

Pourquoi la taille et les dimensions du terrain sont-elles importantes ?

Les parcelles plus grandes sont généralement moins cher par are (100 m²).
Les parcelles plus petites sont relativement plus chères et peuvent réduire le retour sur investissement.

La taille de la parcelle détermine également combien de villas ou d'unités on peut construire dessus.

Que se passe-t-il si les prix des terrains dépassent 25/30 millions IDR par are ?

Au-delà de ce seuil, le la valeur de revente d'une villa n'augmente souvent pas proportionnellementCela signifie que votre marge bénéficiaire diminue et la revente devient moins attractive.

Informations pour les investisseurs : L'acquisition d'un terrain à Bali exige de la patience, des vérifications juridiques approfondies et une planification financière rigoureuse. Si le marché offre un bon potentiel de retour sur investissement, seuls les terrains bien zonés et bénéficiant de contrats sécurisés conserveront leur valeur à long terme.

Qualité, emplacement et développement dans l'immobilier à Bali

Pourquoi la qualité est-elle si importante pour une villa à Bali ?

Parce que de nombreuses villas sont construites avec normes de construction bassesDes problèmes d'étanchéité, d'électricité, de drainage et de durabilité des matériaux se posent souvent. Une villa de qualité se démarque sur le marché, reçoit de meilleures critiques, nécessite moins d'entretien et atteint taux d'occupation plus élevés.

Quel rôle joue l’emplacement dans la réussite d’une villa ?

L'emplacement détermine en grande partie la prix de location et taux d'occupation. Une villa de même taille peut générer doubler les revenus s'il est dans un emplacement privilégié. Des facteurs tels que la proximité plages, restaurants, écoles internationales ou centres spirituels faire une différence significative.

Quels domaines sont populaires auprès de quels groupes cibles ?

Canggu – Populaire auprès des familles d’expatriés (à proximité des écoles internationales) et des jeunes surfeurs/voyageurs branchés.
Seminyak – Les familles et les vacanciers, grâce aux plages, aux commerces et aux restaurants.
Ubud – Voyageurs spirituels, passionnés de yoga et de bien-être, environnement jungle.
Uluwatu. Zone émergente, attractive pour les surfeurs, les villas au sommet d'une falaise et les amateurs de style de vie.
Sanur, Privilégié par les retraités et les expatriés en quête de calme et de séjours de longue durée.

Comment puis-je faire en sorte que ma villa se démarque sur le marché ?

Qualité, Investissez dans des matériaux durables, un design haut de gamme et une construction fiable.
Emplacement, Choisissez des environnements privilégiés ou uniques (front de mer, rizières, vue sur la jungle).
Taille et concept de la villa – De nombreux nouveaux projets construisent des villas standard dans des complexes. villa plus grande concept de design unique (retraite familiale, bien-être, surf) vous distingue.

Avec tant de nouveaux développements à Bali, comment puis-je rester attractif ?

Il est vrai que de nombreux nouveaux complexes de villas sont en cours de construction, notamment dans Canggu et Uluwatu, ce qui crée une forte concurrence. Pour vous démarquer, concentrez-vous sur :

Une forte concept design (villa bien-être, villa familiale, retraite surf).
Villas plus grandes ou plus spacieuses, qui sont souvent plus rares que les unités standard de 2 à 3 chambres.
Qualité de fabrication premium que les clients remarquent immédiatement, ce qui conduit à de meilleures critiques et à une demande plus élevée.

Quel est l’impact de la qualité et de la localisation sur le retour sur investissement ?

Une villa avec haute qualité et emplacement privilégié non seulement génère des revenus locatifs plus élevés, mais maintient également une position plus forte valeur de revente.
Cela se traduit par un retour sur investissement plus stable et des rendements attractifs à la revente.

Informations pour les investisseurs : Sur le marché concurrentiel des villas à Bali, la qualité et l'emplacement sont les deux facteurs clés qui influencent directement la rentabilité, l’occupation et la valeur à long terme.

Coûts supplémentaires liés à la possession d'une villa à Bali

Dois-je embaucher du personnel pour ma villa ?

Oui. Presque toutes les villas à Bali emploient du personnel pour le ménage, le jardinage et souvent la sécurité. Les coûts varient de 3 à 6 millions IDR par membre du personnel et par mois, selon l'expérience et les horaires de travail.

Quels sont les coûts d'entretien de la piscine et de la villa ?

Entretien de la piscine: environ. 1 à 2 millions IDR par mois.

Entretien général de la villa: il est sage de mettre de côté 5 à 10 % des revenus locatifs annuels pour les réparations et gros entretiens (toiture, climatisation, mobilier, pompes à eau).

Existe-t-il des cotisations locales obligatoires ?

Oui. Presque tous les villages nécessitent un contribution banjar (iuran banjar), qui couvre la collecte des déchets, les cérémonies, la sécurité et les infrastructures villageoises. Ceci est généralement 100 000 à 300 000 IDR par mois, parfois inclus dans le loyer.

Quels permis et immatriculations sont obligatoires ?

PBG et SLF:Permis de construire et d'utiliser.
Pondok Wisata:Obligatoire pour les locations touristiques (Airbnb, Booking.com).

Ces permis impliquent des frais de renouvellement annuels ou des frais de dossier via un notaire/agent.

Quelles taxes s'appliquent aux propriétaires de villas ?

Taxe locative finale : 10% (avec Kitas) ou 20% (sans Kitas) pour la location mensuelle / annuelle.
Taxe touristique: 10% sur les locations de courte durée (journée/semaine).
TVA (PPN) : 11% si la location est gérée par une société PT PMA.

Taxe foncière (PBB) : généralement faible, quelques millions de roupies par an selon la valeur de la villa.

À combien s’élèvent les coûts des services publics ?

Électricité (PLN):1,5 à 10 millions IDR par mois, selon la piscine, la climatisation et la taille de la villa.
Eau: par puits ou PDAM. Les coûts sont faibles, mais nécessitent l'entretien de la pompe.

Internet et télévision: 350 000 à 1 000 000 IDR par mois selon le forfait.

Ai-je besoin d'une assurance ?

Fortement recommandé. Bien que ce ne soit pas la norme à Bali, assurance incendie et contenu Offrent une protection essentielle contre les risques majeurs. Les coûts dépendent de la couverture.

Combien coûte la gestion d'une villa si elle est externalisée ?

Une société de gestion professionnelle facture généralement 15 à 25 % des revenus locatifsCela couvre le marketing, les réservations, les services aux clients, la maintenance et l'administration.

Quels sont les postes de coûts récurrents les plus importants ?

Salaires du personnel et cotisations des banjars
Électricité et Internet
Entretien de piscine et de jardin
Frais de gestion (le cas échéant)

Informations pour les investisseurs : De nombreux acheteurs sous-estiment les coûts de fonctionnement. Les prendre en compte dès le départ garantit des attentes réalistes en matière de retour sur investissement et évite les mauvaises surprises.

Expatriés, familles et écoles à Bali

Cette FAQ répond aux questions les plus fréquentes des expatriés et des familles qui envisagent de s'installer à Bali. Elle aborde les quartiers résidentiels populaires, les écoles internationales, les soins de santé et les équipements disponibles pour les adultes et les enfants.

1. Expatriés à Bali

Où vivent la plupart des expatriés à Bali ?

Les plus grandes communautés d'expatriés se trouvent à Canggu, Ubud, Seminyak, Sanur et Uluwatu. Chacun a son propre style de vie : de la culture surf branchée de Canggu à la ambiance familiale et calme de Sanur.

Quel domaine est le plus populaire auprès des jeunes professionnels ?

Canggu C'est le choix idéal pour les nomades numériques, les freelances et les jeunes actifs. Il offre :

Douzaine de espaces de coworking (Dojo, Avant-poste, Nomade Tropical).
Moderne salles de sport, studios de yoga et centres de bien-être.
International restaurants, cafés et vie nocturne.

Où vivent habituellement les familles avec enfants ?

Les familles préfèrent souvent :

Canggu – pour les écoles internationales, les clubs sportifs et les cafés adaptés aux enfants.
Sanur – calme, sûr, accessible à pied, avec des plages idéales pour les enfants.

Ubud – axé sur la nature, avec une éco-communauté forte et des activités créatives pour les enfants.

2. Écoles internationales à Bali

Quelles écoles internationales y a-t-il à Bali ?

École verte (Ubud) – une éco-école de renommée mondiale.
École communautaire de Canggu (Canggu)
École ProEducation (Canggu)
École indépendante australienne (Denpasar)
École Dyatmika (Sanur)
École de l'île de Bali (Sanur)

Quelles régions sont les meilleures pour les familles avec des enfants d’âge scolaire ?

Canggu et Ubud – écoles internationales + réseaux d’expatriés dynamiques.
Sanur – environnement calme et sûr avec un accès facile à Dyatmika et à l’école de l’île de Bali.

3. Commodités pour les expatriés

Quels types de commodités sont disponibles pour les expatriés à Bali ?

Les expatriés bénéficient d’un large éventail de commodités modernes :

Espaces de coworking et pôles de réseautage (Canggu, Ubud, Seminyak).
Soins de santé internationaux (Hôpital Siloam, BIMC, Kasih Ibu).
Forme physique et style de vie:salles de sport de classe mondiale, retraites de yoga, centres de bien-être.
Shopping: supermarchés internationaux (Pepito, Bali Buda, Frestive, Carrefour), magasins bio et importations occidentales.
Services bancaires et juridiques adaptés aux étrangers (agents de visas, notaires, conseillers fiscaux).
Restaurants et vie nocturne:Restauration de style Michelin, cafés végétaliens, clubs de plage et salles de concert.

4. Équipements pour les enfants

Quelles activités et installations sont disponibles pour les enfants ?

Bali est de plus en plus adaptée aux familles, offrant :

Les clubs sportifs: le football, le rugby, le tennis et les arts martiaux.
Activités aquatiques:écoles de surf pour enfants, cours de natation, cours de plongée pour ados.
Activités créatives:écoles de danse, ateliers d’art, cours de langues et académies de musique.
Centres de jeux et garderies périscolaires: Jungle Play, Parklife, Tamora Gallery (Canggu), Peek A Boo (Sanur).
Plages adaptées aux enfants: Sanur (eaux calmes, pas de grosses vagues), Jimbaran (sans danger pour les enfants, dîners au coucher du soleil).

5. Soins de santé pour les familles

Les soins de santé sont-ils fiables pour les familles expatriées ?

Oui. Il existe plusieurs cliniques et hôpitaux de niveau international en Canggu, Sanur et Denpasar. De nombreux expatriés utilisent également assurance internationale pour une couverture à Bali et à l'étranger.

Soins de santé pour les expatriés à Bali

Les soins de santé à Bali sont-ils fiables pour les expatriés ?

Oui, mais avec des limitations. Bali en a plusieurs cliniques et hôpitaux de niveau international (BIMC, Siloam, Kasih Ibu, Prima Medika), qui sont bien équipés pour la plupart des cas. Pour les urgences graves ou les interventions chirurgicales, les expatriés choisissent souvent Thaïlande, Singapour or Australie pour la proximité.

Ai-je besoin d’une assurance santé internationale à Bali ?

Oui. Les soins de santé locaux sont abordables pour les petits traitements, mais les soins de qualité internationale sont coûteux. Il est fortement recommandé aux expatriés :

Assurance santé internationale (couvre Bali + pays d'origine + évacuation).
Assurance régionale (moins cher, couvre l'Indonésie + l'Asie du Sud-Est).
Assurance Voyage (courts séjours uniquement).

Avis aux investisseurs et aux familles : l’évacuation vers Singapour peut coûter cher 20,000–50,000 USD sans assurance.

Comment trouver des médecins et des cliniques en tant qu'expatrié ?

Canggu et Seminyak – de nombreuses cliniques privées (Siloam, UbudCare, Prime Plus).
Sanur et Denpasar – Hôpital BIMC, Hôpital Royal de Bali.
Ubud – Hôpital Sanglah + éco-cliniques privées, mais les cas majeurs sont souvent référés à Denpasar.

Médecins de garde:De nombreuses cliniques internationales proposent visites à domicile.

Combien coûtent les soins de santé sans assurance ?

Consultation générale: 300 000 – 800 000 IDR (20–50 €).
Consultation spécialisée: 800 000 IDR – 1.5 M (50-100 €).
Traitement d'urgence: 2 à 10 millions d’IDR (125 à 650 €).

Séjour à l'hôpital (chambre privée): 3M – 7M IDR par nuit (200-450 €).

Qu'en est-il des soins de santé pour les enfants ?

Les pédiatres sont disponibles à Sanur, Canggu et Denpasar.
Les vaccinations peuvent être organisées localement, mais de nombreux expatriés préfèrent les cliniques internationales pour garantir la qualité.
Les écoles internationales disposent souvent de médecins sur place ou partenaires.

Que dois-je faire en cas d'urgence ?

Appelez votre assureur immédiatement (la plupart disposent de lignes d’assistance téléphonique 24h/24 et 7j/7).
Allez dans BIMC ou Siloam pour les cas urgents.

Demander évacuation médicale vers la Thaïlande, Singapour (vol de 90 minutes) ou l'Australie (5 à 6 heures).

Dois-je payer à l’avance dans les hôpitaux de Bali ?

Oui, sauf si votre assurance a une accord de facturation directeAyez toujours sur vous :

Copie du passeport
Carte d'assurance
Détails des contacts d'urgence

Résumé :

Prendre assurance santé internationale (avec possibilités d'évacuation).
Utilisez le cliniques internationales pour les soins de routine.
Vous Avez plan d'urgence (savoir où se trouve l'hôpital le plus proche).

Les familles avec enfants doivent s'assurer soins pédiatriques et les calendriers de vaccination sont organisés avant le déménagement.

QFP