O processo de compra geralmente segue estas etapas:
1. Carta de Intenções (LOI): Comprador e vendedor concordam com os termos básicos e confirmam o interesse por escrito. Geralmente, é necessário um primeiro depósito de 10%.
2. Due Diligence: Um notário/PPAT verifica a propriedade, o certificado de propriedade, as licenças e possíveis disputas, ônus, itens padrão de Due Diligence podem incluir, mas não estão limitados a:
3. Um possível acordo preliminar de venda (PPJB): Um acordo de compra vinculativo é redigido e assinado.
4. Pagamento: Por meio de conta caução ou diretamente ao vendedor em etapas ou liquidação total, com base no acordo entre ambas as partes.
5. Após o pagamento: No cartório/PPAT, os direitos de propriedade; arrendamento (Hak Sewa), propriedade plena (Hak Milik / Hak Pakai / HGB) são oficialmente transferidos e registrados.
Na Indonésia, todas as transações imobiliárias (arrendamento, propriedade plena, Hak Pakai ou HGB por meio de uma PT PMA) devem ser realizadas por um tabelião licenciado/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). O tabelião atua como autoridade oficial para redigir, legalizar e registrar a transação junto ao governo.
Normalmente, o comprador escolhe o tabelião, pois precisa garantir a segurança jurídica do imóvel. No entanto, ambas as partes devem concordar com o tabelião utilizado.
As taxas notariais geralmente são de 1% do valor da transação, embora às vezes sejam negociáveis dependendo da complexidade e do tamanho do negócio.
Sim. Compradores estrangeiros (via arrendamento ou PT PMA) podem recorrer a um notário. O notário fornecerá contratos bilíngues (indonésio e inglês) para evitar mal-entendidos.
Arrendamento significa que você compra o direito de usar uma propriedade e o terreno por um período fixo (geralmente de 25 a 30 anos). Você não é o proprietário do terreno, mas detém os direitos oficiais de uso, incluindo o direito de alugar ou vender o imóvel dentro do período restante do arrendamento.
Quando o período acordado expira, os direitos de uso cessam. Por isso, é importante negociar uma opção de extensão no momento da compra e garantir que isso esteja legalmente registrado no contrato.
Sim, você pode vender a casa, mas apenas pelo período restante do contrato. O valor diminui à medida que o número de anos restantes diminui. Um contrato com opção de extensão ajuda a reter o valor.
Propriedade plena significa propriedade plena (Hak Milik) de terras e propriedades. Disponível apenas para cidadãos indonésios.
Não, não diretamente. Os estrangeiros só podem obter um direito semelhante através de uma PT PMA (empresa de investimento estrangeiro), que lhes concede Direitos de construção (HGB) ou Hak Pakai com base no status residencial (portador de kitas).
Máximo: 80 anos
Condição: o PT PMA deve permanecer ativo e cumprir com as exigências legais.
Para a maioria dos compradores estrangeiros, o arrendamento mercantil é a opção mais segura e fácil: acessível, legal e simples de organizar. A propriedade plena via PT PMA é atraente principalmente para grandes investidores que planejam permanecer ativos em Bali a longo prazo.
Cada lote de terra em Bali recebe uma classificação de zoneamento, que determina quais tipos de construções e atividades são legalmente permitidas. As principais categorias de zoneamento incluem:
Se você planeja construir ou operar uma vila para aluguel comercial, o terreno deve estar localizado em uma zona turística ou de turismo.
O tabelião (PPAT) desempenha um papel crucial nas transações imobiliárias. Antes de finalizar a venda, o tabelião verifica a certidão de registro do imóvel, sua classificação de zoneamento e se o imóvel é elegível para o uso pretendido (por exemplo, moradia privada vs. aluguel comercial). Isso evita problemas legais após a compra.
A PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) é a licença de construção que substituiu a IMB em 2021. Ela confirma que o plano de construção está em conformidade com as regras de zoneamento, códigos de construção e regulamentos de segurança.
Sem um PBG, você não pode construir legalmente. Ele também é necessário para:
Os pedidos são enviados através do sistema OSS do governo, geralmente com a assistência de um agente, arquiteto ou tabelião. Você precisará de documentos de propriedade, projetos arquitetônicos e cálculos técnicos. O pedido é analisado pelo Dinas PUPR (Departamento de Obras Públicas e Habitação).
O SLF (Sertifikat Laik Fungsi) certifica que um edifício foi construído corretamente, de acordo com a função solicitada, e é seguro para uso.
Um SLF é obrigatório para uso comercial (moradias para alugar, hotéis, restaurantes, escritórios). Para uso residencial privado, nem sempre é obrigatório, mas é altamente recomendado.
Após a conclusão da construção, o requerimento é enviado através do sistema OSS. Os documentos necessários incluem:
Sim, por meio de um processo chamado regularização. Você precisará de desenhos técnicos e uma inspeção técnica. As autoridades podem exigir modificações e aplicar multas.
Este é o procedimento de legalização para imóveis construídos sem as devidas licenças. Você deve primeiro solicitar um PBG e, em seguida, um SLF. O processo é mais demorado e caro.
Este FAQ ajuda investidores em Bali a entender as diferenças entre comprar uma casa na planta (ainda não construída) e uma casa já construída. Abordamos os benefícios, riscos, qualidade, estruturas de pagamento e garantias para que você possa tomar uma decisão bem informada.
Uma moradia na planta é um imóvel que você compra antes de ser construído. Os pagamentos geralmente são feitos em parcelas durante a fase de construção. Esse tipo de compra geralmente permite que você se beneficie de um preço inicial mais baixo e, em alguns casos, influencia o design e o acabamento.
Como funciona o plano de pagamento para vilas na planta?
Normalmente, os compradores pagam uma entrada de 10% no cartório após a assinatura do contrato. Os pagamentos restantes são feitos em etapas, vinculados ao andamento da construção (por exemplo: conclusão da fundação, estrutura, cobertura, acabamento). O cronograma exato pode variar dependendo da construtora.
A qualidade da construção em Bali pode variar significativamente. Alguns projetos são construídos com alto padrão de qualidade, enquanto outros podem apresentar defeitos rapidamente. A qualidade afeta não apenas o valor do imóvel a longo prazo, mas também os custos de manutenção e a satisfação do inquilino ou comprador. Moradias de baixa qualidade podem levar a despesas mais altas e retornos mais baixos.
A maioria dos desenvolvedores em Bali geralmente oferece:
Garantia menor ou inexistente para acabamentos e instalações (eletricidade, encanamento, pintura).
Desenvolvedores profissionais podem, às vezes, oferecer garantias estendidas, mas isso é a exceção e não a regra. É crucial que todas as garantias estejam claramente declaradas no contrato.
Como as garantias são limitadas, a reputação e a experiência da construtora são fundamentais. Uma construtora confiável deve ser capaz de demonstrar:
Um construtor sem experiência comprovada aumenta significativamente o risco.
Abaixo você encontrará respostas para as perguntas mais frequentes sobre os três principais modelos de aluguel em Bali: anual, mensal e curto prazo (Airbnb/aluguel diário).
Aluguel anual significa que um inquilino aluga o imóvel por um ano (ou mais). Em Bali, esse valor costuma ser pago antecipadamente, referente ao ano inteiro. Oferece segurança e exige pouca administração, mas gera menos renda em comparação com aluguéis de curta temporada.
Expatriados e famílias que vivem em Bali por longos períodos.
Aluguel mensal significa que o imóvel é alugado mensalmente. Este modelo é popular entre nômades digitais e viajantes de inverno que ficam em Bali por vários meses.
Nômades digitais, trabalhadores remotos e visitantes de longa permanência.
Este modelo opera por meio de plataformas como Airbnb, Booking, Agoda e outras OTAs. O imóvel é alugado por noite para turistas, gerando a maior renda por noite.
Turistas e veranistas que procuram aluguel temporário de casas ou vilas.
Aluguéis de curta duração via Airbnb geralmente geram os maiores retornos, mas também acarretam os maiores custos e carga de trabalho. O aluguel mensal oferece um bom equilíbrio entre flexibilidade e lucratividade. O aluguel anual oferece mais segurança, mas gera os menores retornos.
Não, as regras são diferente:
Na prática, muitos investidores usam um estratégia dupla:
Sim, mas somente se você possuir uma licença comercial válida (como Pondok Wisata ou por meio de uma PT PMA com as devidas autorizações). Sem esta licença, você não está legalmente autorizado a conduzir aluguéis de curta duração.
Observação: Para aluguéis mensais ou anuais, as regras são diferentes. Estes são tratados como contratos de arrendamento privados e geralmente não exigem uma licença comercial. No entanto, a sua moradia ainda deve possuir uma licença válida PBG (licença de construção)E um SLF (certificado operacional) é recomendado.
Oferecemos serviços completos de gestão de propriedades, incluindo:
Como proprietário, você não precisa se preocupar com as operações diárias, nós cuidamos de tudo.
Dependendo do pacote e do tipo de villa, cobramos:
Isso inclui limpeza, check-ins, atendimento aos hóspedes e promoção.
Geralmente, os proprietários recebem de 75% a 85% da renda bruta de aluguel, após dedução de comissões e custos de administração. A Villas of Bali fornece relatórios mensais ou trimestrais com visões gerais detalhadas de ocupação, receita e despesas.
Sim. A Villas of Bali oferece uma solução totalmente sem preocupações. Gerenciamos sua vila como se fosse nossa, com uma equipe profissional, suporte técnico, limpeza e comunicação com os hóspedes. Ideal para proprietários estrangeiros ou investidores no exterior que desejam obter retornos sem complicações.
Nossa equipe garante:
Também agendamos manutenção periódica, como manutenção da piscina, limpeza do ar condicionado e cuidados com o jardim.
Os proprietários continuam legalmente responsáveis, mas nós aconselhamos e colocamos você em contato com consultores fiscais profissionais.
Porque é a maneira mais fácil e eficiente de operar uma vila sem estar fisicamente presente, sem solicitar um KITAS ou sem criar uma PMA que possa operar legalmente esse negócio.
Ele lida com:
Sim, sua villa deve possuir uma licença válida PBG (licença de construção) e SLF (certificado operacional). A empresa de gestão auxilia na proteção e manutenção desses ativos para garantir a operação legal.
Em média, a taxa é 15%–25% da renda de aluguel, dependendo da empresa e do pacote de serviços escolhido.
Sim, a maioria dos contratos permite estadias do proprietário, desde que sejam combinadas com antecedência com a empresa de gestão.
Com certeza. Aliás, é a solução ideal para investidores internacionais. Você recebe a renda enquanto a empresa gestora cuida de todas as operações localmente.
Bali é um dos poucos destinos que combinam apelo turístico de classe mundial com oportunidades de investimento imobiliário de alto rendimento.
Visão do investidor: Diferentemente dos mercados europeus saturados, Bali oferece lucros de mercados emergentes com apelo de destino global.
Sim, o turismo é a espinha dorsal da economia de Bali e continua a crescer:
Hotspots: Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud com ocupação quase completa durante todo o ano.
Visão do investidor: Aluguéis diários em zonas turísticas privilegiadas garantem alta rotatividade e picos de lucro sazonais.
Bali se transformou em um centro de expatriados de longo prazo, bem como um destino de trabalho remoto.
Distribuição demográfica por área:
Visão do investidor: expatriados alimentam a demanda por aluguel mensal e anual, criando um fluxo de caixa estável mesmo fora da alta temporada turística.
Bali é única porque atende três mercados de aluguel simultaneamente:
Visão do investidor: uma vila pode mudar de estratégia entre mercados (diariamente, mensalmente, anualmente) dependendo da demanda, tornando-se um dos ativos imobiliários mais flexíveis do mundo.
Sim – especialmente em zonas emergentes e segmentos de luxo.
Visão do investidor: Os pioneiros em áreas em desenvolvimento como Bingin e Uluwatu se beneficiam da valorização do capital + renda de aluguel.
Visão do investidor: Comparado a outros mercados emergentes, Bali é estável, regulamentado e reconhecido globalmente.
O governo balinês e o setor privado estão investindo pesadamente em infraestrutura e estilo de vida:
Visão do investidor: Boa infraestrutura significa maior valor da terra. Áreas como Bingin estão hoje onde Canggu estava há 8 anos.
Resumindo: Bali combina estilo de vida, lucratividade e potencial de crescimento como poucos destinos no mundo.
Canggu é o point mais badalado de Bali, popular para surfe, coworking, cafés e escolas internacionais. Atrai uma mistura de nômades digitais, jovens profissionais, surfistas e famílias.
Aluguéis anuais: Popular entre as famílias, graças às escolas próximas.
Dica do investidor: Uma das áreas mais lucrativas de Bali, embora a concorrência seja alta.
Principalmente turistas de férias, famílias, casais e viajantes de luxo.
Qual estratégia de aluguel funciona melhor em Seminyak?
Restaurantes sofisticados, lojas de grife, spas, vida noturna e fácil acesso ao aeroporto.
Dica do investidor: Destaques investimentos em aluguel de férias perto da praia e restaurantes.
Oferece ondas de surfe de nível internacional, falésias imponentes, resorts de luxo e novas instalações de bem-estar/retiro. A comunidade de expatriados e empreendedores está se expandindo.
Aluguéis anuais: Limitado, mas crescendo com novas escolas e infraestrutura.
Dica do investidor: An mercado de crescimento emergente com forte potencial para aluguéis de luxo.
Famílias, aposentados e expatriados de longa data que buscam um estilo de vida mais tranquilo.
Quais modelos de aluguel funcionam melhor em Sanur?
Quais escolas e comodidades existem em Sanur?
Dica do investidor: A mercado estável e confiável, excelente para aluguel anual perto de escolas e da praia.
É o centro de espiritualidade, ioga e vida ecológica de Bali. Muitos nômades, artistas e famílias se mudam para cá por causa do seu estilo de vida.
Aluguéis anuais: Popular entre famílias que se mudam para a Green School.
Dica do investidor: Vilas vinculadas a bem-estar, retiros ou conceitos ecológicos apresentam melhor desempenho.
Em áreas como Lovina (Norte), Amed/Sidemen (Leste) e Tabanan (Oeste), o turismo é mais limitado.
Dica do investidor: Destaques valorização da terra a longo prazo e preços de entrada acessíveis.
O processo começa com a aquisição da terra. Como estrangeiros não podem possuir terras diretamente, isso geralmente é feito por meio de um contrato de arrendamento (de 25 a 30 anos, com possibilidade de prorrogação). Um tabelião verifica o título da terra, o zoneamento (turístico, residencial, zona verde) e a validade do contrato.
Dica para investidores: Sempre garanta que o contrato de locação tenha pelo menos 25 anos de duração quando a vila estiver pronta, caso contrário, o valor do imóvel cairá significativamente.
Sim. Mesmo com um bom empreiteiro, a supervisão é fundamental. A construção em Bali costuma ser menos estruturada do que na Europa e depende muito da confiança. Alterações são frequentemente feitas no local, sem informar o proprietário.
Se você não mora em Bali, contrate um supervisor de confiança para inspecionar regularmente. Sem isso, atrasos, estouros de orçamento e baixa qualidade são quase garantidos.
Em suma, o proprietário deve permanecer ativamente envolvido para garantir padrões adequados.
Qual opção é mais rápida?
Se você quer retornos rápidos, comprar uma casa pronta é mais seguro.
Conclusão: Para a maioria dos investidores estrangeiros, comprar uma casa pronta é a escolha mais segura e previsível. O autodesenvolvimento pode ser altamente lucrativo, mas somente com a equipe certa, supervisão rigorosa e sólido conhecimento local.
Dica para investidores: compre um imóvel na planta que já esteja 50% ou 75% concluído e com preços acessíveis.
Este guia oferece uma visão geral das principais autorizações de residência (vistos e KITAS) disponíveis para investidores estrangeiros em Bali. Ele explica quais opções são adequadas para diferentes tipos de investidores, os requisitos para aluguel de imóveis e as opções para quem não reside permanentemente em Bali.
KITAP: Permissão de permanência permanente disponível após 5 anos de posse de um KITAS.
Nem sempre. Se você é apenas um acionista e mora no exterior, não precisa de um KITAS. Você só precisa de um KITAS se também quiser morar em Bali ou pegue um papel ativo nos negócios.
KITAS de trabalho: Para expatriados que trabalham em uma função ativa, como gerenciamento de aluguéis ou operações.
Não. Um visto de negócios é apenas para pesquisa de mercado, reuniões e networking. Não permite operações de aluguel de imóveis ou atividades comerciais ativas.
Sim, mas apenas indiretamente. Você não pode trabalhar ou administrar ativamente um negócio. Você pode investir passivamente, como possuir uma casa sob um contrato de locação.
Aluguel de curta duração (Airbnb/Booking.com): Requer um PT PMA + SLF (certificado de funcionalidade). O proprietário utiliza um KITAS de Investidor, e o gestor ativo utiliza um KITAS de Trabalho.
Esta configuração é comum para investidores passivos, que contam com uma empresa profissional de administração de vilas para aluguéis, marketing, reservas e manutenção.
Conclusão para os investidores:
Se você é um investidor estrangeiro no exterior, não são necessários KITAS; opere através de um PT PMA com uma empresa de gestão local
Comprar terras em Bali é uma processo complexo e demoradoEm média, leva de 6 meses a um ano entre a busca inicial e a compra final. Abaixo, você encontra as perguntas e respostas mais frequentes.
Em média, o processo leva de 6 meses a 1 ano, desde a escolha do terreno ideal até a finalização da compra. Isso se deve ao tempo necessário para negociações, diligência jurídica e conclusão do contrato de arrendamento ou compra.
Embora haja muitas terras no mercado, geralmente apenas uma parcela limitada possui o zoneamento correto e um status legal claro. As negociações com os proprietários também podem ser demoradas, acrescentando meses ao processo.
O arrendamento mínimo recomendado é 25 anos após a conclusão do projeto ou da vila. Prazos mais curtos reduzem imediatamente o valor da vila e dificultam a revenda.
Sim. Os contratos geralmente incluem um opção de estender, mas é crucial que ambos termos e o preço são acordadas previamente. Sem isso, extensões futuras podem ser custosas ou incertas.
Quanto maior o prazo do arrendamento, melhor será o valor de revenda e segurança de mercado. Uma opção de extensão claramente definida com um preço fixo oferece aos investidores certeza adicional.
Um ROI realista está próximo 8 anos de retorno do investimento, igual a aproximadamente 12.5% ao ano. No entanto, os retornos dependem fortemente de localização, modelo de aluguel e qualidade da vila.
O tamanho do lote também determina quantas vilas ou unidades pode ser construído sobre ele.
Acima deste limiar, o o valor de revenda da villa muitas vezes não aumenta proporcionalmente. Isso significa que sua margem de lucro diminui e a revenda se torna menos atraente.
Visão do investidor: A aquisição de terras em Bali exige paciência, verificações jurídicas rigorosas e planejamento financeiro cuidadoso. Embora o mercado ofereça um bom potencial de retorno sobre o investimento, apenas terras bem zoneadas e com contratos seguros manterão valor a longo prazo.
Porque muitas vilas são construídas com baixos padrões de construção, frequentemente surgem problemas com impermeabilização, eletricidade, drenagem e durabilidade do material. Uma moradia de alta qualidade destaca-se no mercado, recebe melhores avaliações, requer menos manutenção e alcança maiores taxas de ocupação.
A localização determina em grande parte a preço de aluguel e taxa de ocupação. Uma vila do mesmo tamanho pode gerar o dobro da renda se estiver em uma localização privilegiada. Fatores como proximidade de praias, restaurantes, escolas internacionais ou centros espirituais fazer uma diferença significativa.
É verdade que muitos novos complexos de moradias estão sendo construídos, especialmente em Canggu e Uluwatu, o que cria uma forte concorrência. Para se destacar, concentre-se em:
Uma vila com alta qualidade e localização privilegiada não só obtém uma renda de aluguel mais alta, mas também mantém uma posição mais forte valor de revenda.
Isso resulta em um ROI mais estável e retornos atrativos na revenda.
Visão do investidor: No competitivo mercado de moradias de Bali, qualidade e localização são os dois fatores-chave que influenciam diretamente a lucratividade, a ocupação e o valor a longo prazo.
Sim. Quase todas as vilas em Bali empregam funcionários para limpeza, jardinagem e, muitas vezes, segurança. Os custos variam de IDR 3–6 milhões por funcionário por mês, dependendo da experiência e do horário de trabalho.
Manutenção geral da vila: é sensato reservar 5–10% da renda anual de aluguel para reparos e grandes manutenções (telhado, ar condicionado, móveis, bombas d'água).
Sim. Quase todas as aldeias exigem um contribuição banjar (iuran banjar), que abrange a coleta de lixo, cerimônias, segurança e infraestrutura da vila. Isso geralmente é IDR 100,000 - 300,000 por mês, às vezes incluído no aluguel.
Essas autorizações envolvem custos anuais de renovação ou taxas de manuseio por meio de um notário/agente.
Imposto sobre a propriedade (PBB): geralmente baixo, alguns milhões de rupias por ano, dependendo do valor da vila.
Internet e TV: IDR 350,000 a 1,000,000 por mês, dependendo do pacote.
Altamente recomendado. Embora não seja padrão em Bali, seguro contra incêndio e conteúdo Oferecem proteção essencial contra grandes riscos. Os custos dependem da cobertura.
Uma empresa de gestão profissional normalmente cobra 15–25% da renda de aluguel. Isso abrange marketing, reservas, serviços para hóspedes, manutenção e administração.
Visão do investidor: Muitos compradores subestimam os custos operacionais. Considerá-los desde o início garante expectativas realistas de ROI e evita surpresas.
Este FAQ responde às perguntas mais comuns de expatriados e famílias que planejam se estabelecer em Bali. Ele aborda áreas residenciais populares, escolas internacionais, assistência médica e as comodidades disponíveis para adultos e crianças.
As maiores comunidades de expatriados estão em Canggu, Ubud, Seminyak, Sanur e Uluwatu. Cada um tem seu próprio estilo de vida: desde o cultura do surfe na moda de Canggu para o ambiente tranquilo e familiar de Sanur.
Canggu é a melhor escolha para nômades digitais, freelancers e jovens profissionais. Possui:
As famílias geralmente preferem:
Ubud – voltado para a natureza, com uma forte comunidade ecológica e atividades criativas para crianças.
Os expatriados desfrutam de uma ampla gama de conveniências modernas:
Bali está cada vez mais voltada para famílias, oferecendo:
Sim. Existem várias clínicas e hospitais de padrão internacional em Canggu, Sanur e Denpasar. Muitos expatriados também usam seguro internacional para cobertura em Bali e no exterior.
Sim, mas com limitações. Bali tem vários clínicas e hospitais de padrão internacional (BIMC, Siloam, Kasih Ibu, Prima Medika), que estão bem equipados para a maioria dos casos. Para emergências ou cirurgias graves, os expatriados costumam escolher Thailand, Singapore or Australia para proximidade.
Sim. Travas deslizantes portáteis O atendimento médico local é acessível para pequenos tratamentos, mas o atendimento de padrão internacional é caro. É altamente recomendável que expatriados tenham:
Visão do investidor/família: a evacuação para Singapura pode custar caro USD 20,000–50,000 sem seguro.
Médicos de plantão:Muitas clínicas internacionais oferecem visitas domiciliares.
Estadia hospitalar (quarto privativo): IDR 3 milhões – 7 milhões por noite (200–450 euros).
SOLICITAÇÃO evacuação médica para Tailândia, Cingapura (voo de 90 minutos) ou Austrália (5–6 horas).
Sim, a menos que seu seguro tenha um acordo de cobrança direta. Sempre carregue:
Resumo:
Famílias com crianças devem garantir cuidado pediátrico e os calendários de vacinação são organizados antes da mudança.