Процесс покупки обычно состоит из следующих этапов:
1. Письмо о намерениях (LOI): покупатель и продавец согласовывают основные условия и подтверждают свою заинтересованность в письменной форме; обычно требуется первый депозит в размере 10%.
2. Due Diligence: Нотариус/PPAT проверяет право собственности, сертификат на землю, разрешения, а также возможные споры и обременения. Стандартные пункты Due Diligence могут включать, помимо прочего:
3. Потенциальный предварительный договор купли-продажи (PPJB): составляется и подписывается обязательный договор купли-продажи.
4. Оплата: через условный депозитный счет или напрямую продавцу поэтапно или полным расчетом, в зависимости от соглашения сторон.
5. После оплаты: у нотариуса/PPAT официально передаются и регистрируются права собственности: право аренды (Hak Sewa), право свободного владения (Hak Milik / Hak Pakai / HGB).
В Индонезии каждая сделка с недвижимостью (аренда, фригольд, хак-пакай или HGB через PT PMA) должна быть оформлена через лицензированного нотариуса/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Нотариус выступает в качестве официального уполномоченного лица, отвечающего за составление, легализацию и регистрацию сделки в государственных органах.
Обычно покупатель выбирает нотариуса, поскольку ему необходимо убедиться в юридической безопасности недвижимости. Однако обе стороны должны договориться о выборе нотариуса.
Нотариальные сборы обычно составляют 1% от стоимости сделки, хотя иногда могут быть предметом переговоров в зависимости от сложности и размера сделки.
Да. Иностранные покупатели (по договору аренды или PT PMA) могут обратиться к нотариусу. Нотариус предоставит двуязычный договор (на индонезийском и английском языках) во избежание недоразумений.
Аренда означает, что вы приобретаете право пользования недвижимостью и землёй на определённый срок (обычно на 25–30 лет). Вы не владеете землёй, но имеете официальные права пользования, включая право сдавать недвижимость в аренду или продавать её в течение оставшегося срока аренды.
По истечении согласованного срока права пользования прекращаются. Поэтому важно договориться о продлении срока при покупке и убедиться, что это юридически зафиксировано в договоре.
Да, вы можете продать виллу, но только в течение оставшегося срока аренды. Стоимость уменьшается по мере сокращения количества оставшихся лет. Договор с возможностью продления помогает сохранить стоимость.
Фригольд означает полное владение (хак милик) землёй и недвижимостью. Это право доступно только гражданам Индонезии.
Нет, не напрямую. Иностранцы могут получить аналогичное право только через PT PMA (иностранную инвестиционную компанию), которая предоставляет им Хак Гуна Бангунан (HGB) или Хак Пакай в зависимости от статуса проживания (владельца комплекта).
Максимум: 80 лет
Условие: PT PMA должна оставаться активной и соблюдать требования законодательства.
Для большинства иностранных покупателей аренда (leasehold) — самый безопасный и простой вариант: доступный, законный и простой в оформлении. Фригольд (freehold) через PT PMA в основном привлекателен для крупных инвесторов, планирующих вести бизнес на Бали в долгосрочной перспективе.
Каждому участку земли на Бали присваивается зонирование, которое определяет, какие типы зданий и видов деятельности разрешены законом. Основные категории зонирования включают:
Если вы планируете построить или эксплуатировать виллу для коммерческой сдачи в аренду, земля должна располагаться в туристической или туристической зоне.
Нотариус (PPAT) играет ключевую роль в сделках с недвижимостью. Перед завершением сделки купли-продажи нотариус проверяет сертификат на землю, её зонирование и соответствие объекта предполагаемому использованию (например, частная вилла или коммерческая аренда). Это предотвращает юридические проблемы после покупки.
Разрешение на строительство PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) заменило разрешение на строительство IMB в 2021 году. Оно подтверждает, что план строительства соответствует правилам зонирования, строительным нормам и правилам безопасности.
Без разрешения на строительство законно строить нельзя. Оно также необходимо для:
Заявки подаются через государственную систему открытых источников финансирования (OSS), как правило, с участием агента, архитектора или нотариуса. Вам понадобятся документы, подтверждающие право собственности, архитектурные чертежи и технические расчёты. Заявку рассматривает Управление общественных работ и жилищного строительства (Dinas PUPR).
Сертификат SLF (Sertifikat Laik Fungsi) подтверждает, что здание построено надлежащим образом в соответствии с заявленной функцией и безопасно для эксплуатации.
Наличие SLF обязательно для коммерческого использования (виллы, сдаваемые в аренду, отели, рестораны, офисы). Для частного жилого использования оно не всегда требуется, но настоятельно рекомендуется.
После завершения строительства заявка подается через систему OSS. Необходимые документы включают:
Да, посредством процесса, называемого регуляризацией. Вам понадобятся исполнительные чертежи и результаты технического осмотра. Органы власти могут потребовать внесения изменений и наложить штрафы.
Это процедура легализации недвижимости, построенной без надлежащих разрешений. Сначала необходимо подать заявление на получение разрешения на строительство (PBG), а затем разрешения на строительство (SLF). Этот процесс занимает больше времени и стоит дороже.
Этот раздел часто задаваемых вопросов поможет инвесторам на Бали понять разницу между покупкой виллы на стадии строительства (ещё не построенной) и готовой виллы. Мы расскажем о преимуществах, рисках, качестве, схемах оплаты и гарантиях, чтобы вы могли принять взвешенное решение.
Вилла на стадии строительства — это недвижимость, приобретаемая до её завершения. Оплата обычно производится по частям на этапе строительства. Такой тип покупки часто позволяет получить более низкую начальную цену, а в некоторых случаях — повлиять на дизайн и отделку.
Как работает план оплаты для вилл на стадии строительства?
Как правило, покупатели вносят первоначальный взнос в размере 10% у нотариуса после подписания договора. Остальные платежи производятся поэтапно, по мере выполнения строительства (например, возведение фундамента, возведение каркаса, кровли, отделка). Точный график может варьироваться в зависимости от застройщика.
Качество строительства на Бали может значительно различаться. Некоторые проекты построены по высоким стандартам, в то время как в других быстро появляются дефекты. Качество влияет не только на долгосрочную стоимость недвижимости, но и на расходы на обслуживание, а также на удовлетворенность арендатора или покупателя. Виллы низкого качества могут привести к более высоким расходам и снижению доходности.
Большинство застройщиков на Бали обычно предлагают:
Сокращенная гарантия или ее отсутствие на отделочные работы и монтажные работы (электрика, сантехника, покраска).
Профессиональные застройщики иногда предоставляют расширенные гарантии, но это скорее исключение, чем правило. Крайне важно, чтобы все гарантии были чётко прописаны в договоре.
Поскольку гарантии ограничены, репутация и опыт застройщика имеют решающее значение. Надёжный застройщик должен продемонстрировать:
Строитель без подтвержденного опыта значительно увеличивает риск.
Ниже вы найдете ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о трех основных моделях аренды на Бали: ежегодно, ежемесячно и краткосрочная (Airbnb/посуточная аренда).
Годовая аренда означает, что один арендатор арендует недвижимость на год (или дольше). На Бали такая аренда часто оплачивается авансом за весь год. Это обеспечивает безопасность и не требует особого ухода, но приносит меньше дохода по сравнению с краткосрочной арендой.
Экспаты и семьи, проживающие на Бали длительное время.
Помесячная аренда подразумевает, что недвижимость сдаётся в аренду на помесячной основе. Эта модель популярна среди цифровых кочевников и зимних туристов, которые проводят на Бали несколько месяцев.
Цифровые кочевники, удаленные работники и долгосрочные посетители.
Эта модель работает через такие платформы, как Airbnb, Booking, Agoda и другие онлайн-агентства. Недвижимость сдаётся туристам посуточно, что приносит максимальный доход за ночь.
Туристы и отдыхающие, ищущие временную аренду вилл или домов.
Краткосрочная аренда через Airbnb обычно приносит наибольшую прибыль, но также связана с самыми высокими расходами и объёмом работ. Ежемесячная аренда обеспечивает хороший баланс между гибкостью и прибыльностью. Годовая аренда обеспечивает наибольшую безопасность, но при этом приносит наименьшую прибыль.
Нет, правила такие различный:
На практике многие инвесторы используют двойная стратегия:
Да, но только при наличии действующей коммерческой лицензии (например, Pondok Wisata или через PT PMA с соответствующими разрешениями). Без этой лицензии вы не имеете права заниматься краткосрочная аренда.
Примечание: До ежемесячная или годовая аренда, правила отличаются. Они рассматриваются как договоры частной аренды и, как правило, не требуют коммерческой лицензии. Тем не менее, ваша вилла должна иметь действующую лицензию. PBG (разрешение на строительство)и SLF (эксплуатационный сертификат) Рекомендовано.
Мы предоставляем полный спектр услуг по управлению недвижимостью, включая:
Как владельцу, вам не придется беспокоиться о ежедневных операциях, мы обо всем позаботимся.
В зависимости от пакета и типа виллы мы взимаем:
Сюда входит уборка, регистрация заезда, обслуживание гостей и рекламные акции.
Как правило, владельцы получают 75–85% от валового дохода от аренды после вычета комиссий и расходов на управление. Villas of Bali предоставляет ежемесячные или ежеквартальные отчеты с подробным обзором занятости, доходов и расходов.
Да. Villas of Bali предлагает абсолютно беззаботное решение. Мы управляем вашей виллой так же, как своей собственной, с помощью профессиональной команды, технической поддержки, уборки и общения с гостями. Это идеальный вариант для иностранных владельцев или инвесторов, которые хотят получать прибыль без лишних хлопот.
Наша команда гарантирует:
Мы также планируем периодическое техническое обслуживание, такое как обслуживание бассейна, чистка кондиционера и уход за садом.
Владельцы несут юридическую ответственность, но мы консультируем и связываем вас с профессиональными налоговыми консультантами.
Потому что это самый простой и эффективный способ управлять виллой без личного присутствия, без подачи заявления на получение KITAS или без создания PMA, которая может легально управлять этим бизнесом.
Он обрабатывает:
Да, на вашей вилле должен быть действующий PBG (разрешение на строительство) и SLF (эксплуатационный сертификат)Управляющая компания оказывает содействие в обеспечении сохранности и содержании этих объектов для обеспечения законной эксплуатации.
В среднем плата составляет 15%–25% от дохода от аренды, в зависимости от компании и выбранного пакета услуг.
Да, большинство договоров допускают проживание собственников, при условии, что это заранее согласовано с управляющей компанией.
Безусловно. Фактически, это идеальное решение для иностранных инвесторов. Вы получаете доход, а управляющая компания занимается всеми операциями на месте.
Бали — одно из немногих направлений, которые сочетают в себе привлекательность мирового уровня для туристов с высокодоходными инвестициями в недвижимость.
Мнение инвестора: в отличие от насыщенных европейских рынков, Бали предлагает прибыль, характерную для развивающихся рынков, и привлекательный вариант для отдыха на мировом уровне.
Да, туризм является основой экономики Бали, и он продолжает расти:
Горячие точки: Чангу, Семиньяк, Улувату, Убуд, почти полная круглогодичная заселенность.
Совет инвестора: посуточная аренда в лучших туристических зонах гарантирует высокий оборот и сезонную максимальную прибыль.
Бали превратился в долгосрочный центр экспатов, а также место для удаленной работы.
Демографическая разбивка по областям:
Комментарий инвестора: Экспаты стимулируют ежемесячный и ежегодный спрос на аренду, создавая стабильный денежный поток даже вне пиковых туристических сезонов.
Бали уникален тем, что обслуживает три рынка аренды одновременно:
Инвестиционный анализ: стратегия инвестирования в виллу может меняться в зависимости от спроса (ежедневно, ежемесячно, ежегодно), что делает ее одним из самых гибких объектов недвижимости в мире.
Да, особенно в развивающихся регионах и сегментах класса люкс.
Комментарий инвестора: Первопроходцы в развивающихся районах, таких как Бингин и Улувату, получают выгоду от прироста капитала и дохода от аренды.
Мнение инвестора: по сравнению с другими развивающимися рынками Бали стабилен, регулируется и признан во всем мире.
Правительство и частный сектор Бали вкладывают значительные средства в инфраструктуру и образ жизни:
Комментарий инвестора: хорошая инфраструктура означает более высокую стоимость земли. Такие районы, как Бингин, сегодня находятся там же, где Чангу был 8 лет назад.
Итог: Бали сочетает в себе образ жизни, прибыльность и потенциал роста, как мало какое-либо другое место в мире.
Чангу — самый модный курорт Бали, популярный среди любителей сёрфинга, коворкингов, кафе и международных школ. Он привлекает как цифровых кочевников, так и молодых специалистов, серферов и семьи.
Годовая арендная плата: Популярно среди семей благодаря расположенным поблизости школам.
Совет инвестору: Один из самых прибыльных районов Бали, хотя конкуренция высока.
В основном это туристы, приезжающие на отдых, семьи, пары и любители роскоши.
Какая стратегия аренды лучше всего подходит для Семиньяка?
Высококлассные рестораны, бутики, спа-центры, ночные клубы и удобный доступ к аэропорту.
Совет инвестору: Лучше всего инвестиции в аренду на время отпуска рядом с пляжем и ресторанами.
Здесь вас ждут первоклассные серфинг-треки, впечатляющие скалы, роскошные курорты и новые оздоровительные и рекреационные центры. Растёт сообщество экспатов и предпринимателей.
Годовая арендная плата: Ограничено, но растет за счет новых школ и инфраструктуры.
Совет инвестору: An развивающийся рынок роста с большим потенциалом для сдачи в аренду класса люкс.
Семьи, пенсионеры и долгосрочные экспаты, ищущие более спокойный образ жизни.
Какие модели аренды лучше всего работают в Сануре?
Какие школы и удобства есть в Сануре?
Совет инвестору: A стабильный и надежный рынок, отлично подходит для годовой аренды недалеко от школ и пляжа.
Это центр духовности, йоги и экологичного образа жизни на Бали. Многие кочевники, художники и семьи переезжают сюда ради этого образа жизни.
Годовая арендная плата: Популярно среди семей, переезжающих в Green School.
Совет инвестору: Наибольшие результаты показывают виллы, ориентированные на оздоровительные, рекреационные или эко-концепции.
В таких районах, как Ловина (север), Амед/Сидемен (восток) и Табанан (запад), туризм более ограничен.
Совет инвестору: Лучше всего долгосрочная оценка стоимости земли и доступные цены на вход.
Процесс начинается с приобретения земли. Поскольку иностранцы не могут владеть землёй напрямую, это обычно оформляется договором аренды (сроком на 25–30 лет с возможностью продления). Нотариус проверяет право собственности на землю, её зонирование (туристическая, жилая, зелёная зона) и срок действия договора аренды.
Совет инвестору: всегда следите за тем, чтобы на момент завершения строительства виллы срок аренды оставался не менее 25 лет, в противном случае стоимость недвижимости значительно снизится.
Да. Даже с хорошим подрядчиком контроль критически важен. Строительство на Бали зачастую менее структурировано, чем в Европе, и во многом зависит от доверия. Изменения часто вносятся на месте без уведомления владельца.
Если вы не живёте на Бали, наймите проверенного специалиста для регулярных проверок. Без этого задержки, перерасход бюджета и низкое качество практически гарантированы.
Короче говоря, владелец должен активно участвовать в обеспечении надлежащих стандартов.
Какой вариант быстрее?
Если вы хотите быстрой окупаемости, безопаснее купить готовую виллу.
Заключение: для большинства иностранных инвесторов покупка готовой виллы — более безопасный и предсказуемый выбор. Самостоятельное строительство может быть очень прибыльным, но только при наличии подходящей команды, строгого контроля и хорошего знания местных условий.
Совет инвесторам: покупайте объекты на стадии строительства, готовые на 50 или 75%, по доступным ценам.
В этом руководстве представлен обзор основных видов на жительство (виз и KITAS), доступных иностранным инвесторам на Бали. В нём объясняется, какие варианты подходят разным типам инвесторов, какие требования предъявляются к аренде недвижимости и какие варианты доступны тем, кто не проживает на Бали постоянно.
КИТАП: Разрешение на постоянное проживание выдается через 5 лет действия KITAS.
Не всегда. Если вы только акционер и проживаете за границей, вам не нужен KITAS. KITAS нужен только в том случае, если вы также хотите жить на Бали или возьмите активная роль в бизнесе.
Работа KITAS: Для экспатов, работающих на активной должности, например, управляющих арендой или производством.
Нет. Деловая виза предназначена только для маркетинговые исследования, встречи и налаживание связей. Запрещена сдача имущества в аренду или активная предпринимательская деятельность.
Да, но только косвенноВы не можете работать или активно управлять бизнесом. Вы можете пассивно инвестировать, например, владеть виллой по договору аренды.
Краткосрочная аренда (Airbnb/Booking.com): Требуется PT PMA + SLF (сертификат функциональности). Владелец использует KITAS инвестора, а активный управляющий — рабочий KITAS.
Эта установка является общей для пассивные инвесторы, которые доверяют профессиональную компанию по управлению виллами в вопросах аренды, маркетинга, бронирования и обслуживания.
Итог для инвесторов:
Если вы иностранный инвестор за рубежом, KITAS не требуется; работа через PT PMA с местной управляющей компанией
Покупка земли на Бали — это сложный и трудоемкий процессВ среднем от первоначального поиска до окончательной покупки проходит от 6 месяцев до года. Ниже вы найдёте наиболее часто задаваемые вопросы и ответы.
В среднем процесс поиска подходящего участка до завершения покупки занимает от 6 месяцев до 1 года. Это связано с необходимостью проведения переговоров, юридической проверки и заключения договора аренды или купли-продажи.
Несмотря на обилие земель на рынке, лишь ограниченная их часть имеет правильное зонирование и чёткий юридический статус. Переговоры с землевладельцами также могут быть длительными, удлиняя процесс на месяцы.
Рекомендуемый минимальный срок аренды составляет 25 лет после завершения проекта или виллы. Более короткие сроки немедленно снижают стоимость виллы и затрудняют ее перепродажу.
Да. Контракты часто включают возможность продления, но крайне важно, чтобы оба условия и цена согласовываются заранее. Без этого будущие расширения могут быть дорогостоящими или неопределёнными.
Чем дольше срок аренды, тем лучше стоимость перепродажи и безопасность рынка. Четко определенный вариант продления с фиксированной ценой дает инвесторам дополнительную уверенность.
Реалистичная окупаемость инвестиций составляет около 8 года окупаемости, примерно равная 12.5% в год. Однако доходность сильно зависит от местоположение, модель аренды и качество виллы.
Размер участка также определяет сколько вилл или апартаментов на нем можно строить.
Выше этого порога, Стоимость виллы при перепродаже часто не увеличивается пропорциональноЭто означает, что ваша прибыль уменьшается, и перепродажа становится менее привлекательной.
Мнение инвестора: Приобретение земли на Бали требует терпения, тщательной юридической проверки и тщательного финансового планирования. Хотя рынок предлагает хороший потенциал окупаемости инвестиций, только хорошо зонированная земля с надёжными контрактами будет иметь долгосрочную ценность.
Поскольку многие виллы построены с использованием низкие стандарты строительства, часто возникают проблемы с гидроизоляцией, электричеством, дренажем и долговечностью материалов. Высококачественная вилла выделяется на рынке, получает лучшие отзывы, требует меньше ухода и достигает более высокие показатели заполняемости.
Местоположение во многом определяет стоимость аренды и заполняемостьВилла такого же размера может генерировать удвоить доход Если он находится в престижном месте. Такие факторы, как близость к пляжи, рестораны, международные школы или духовные центры иметь существенное значение.
Действительно, сейчас строится много новых комплексов вилл, особенно в Canggu и Улувату, что создаёт сильную конкуренцию. Чтобы выделиться, сосредоточьтесь на:
Вилла с высокое качество и выгодное местоположение не только получает более высокий доход от аренды, но и поддерживает более сильную стоимость перепродажи.
Это приводит к более стабильная рентабельность инвестиций и привлекательная доходность при перепродаже.
Мнение инвестора: На конкурентном рынке вилл на Бали, Качество и местоположение являются двумя ключевыми факторами которые напрямую влияют на рентабельность, заполняемость и долгосрочную ценность.
Да. Почти на всех виллах на Бали есть персонал для уборки, ухода за садом и, зачастую, охраны. Стоимость варьируется от 3–6 миллионов индонезийских рупий на одного сотрудника в месяц, в зависимости от опыта и рабочего времени.
Общее обслуживание виллы: разумно отложить 5–10% годового дохода от аренды на ремонт и капитальный ремонт (крыша, кондиционирование, мебель, водяные насосы).
Да. Почти в каждой деревне требуется вклад Банджара (Юран Банджар), который охватывает сбор отходов, церемонии, безопасность и инфраструктуру деревни. Обычно это 100,000 - 300,000 индонезийских рупий в месяц, иногда включено в арендную плату.
Эти разрешения подразумевают ежегодные расходы на продление или оплату услуг нотариуса/агента.
Налог на имущество (PBB): обычно невысокая — несколько миллионов рупий в год в зависимости от стоимости виллы.
Интернет и ТВ: от 350 000 до 1 000 000 индонезийских рупий в месяц в зависимости от пакета.
Настоятельно рекомендую. Хотя это и нетипично для Бали, страхование от пожара и имущества Обеспечивает необходимую защиту от серьёзных рисков. Стоимость зависит от страхового покрытия.
Профессиональная управляющая компания обычно взимает плату 15–25% от дохода от аренды. Сюда входит маркетинг, бронирование, обслуживание гостей, техническое обслуживание и администрирование.
Мнение инвестора: Многие покупатели недооценивают эксплуатационные расходы. Учёт их с самого начала гарантирует реалистичные ожидания по окупаемости инвестиций и позволяет избежать неприятных сюрпризов.
В этом разделе часто задаваемых вопросов содержатся ответы на самые распространённые вопросы экспатов и семей, планирующих переехать на Бали. Здесь вы найдёте информацию о популярных жилых районах, международных школах, здравоохранении и удобствах, доступных как для взрослых, так и для детей.
Крупнейшие общины экспатов находятся в Чангу, Убуд, Семиньяк, Санур и Улувату.У каждого свой образ жизни: от модная культура серфинга от Чангу до тихая семейная атмосфера Санура.
Canggu Лучший выбор для цифровых кочевников, фрилансеров и молодых специалистов. Он включает в себя:
Семьи часто предпочитают:
Убуд – ориентированный на природу, с сильным эко-сообществом и творческими занятиями для детей.
Экспаты пользуются широким спектром современных удобств:
Бали становится все более дружелюбным к семьям и предлагает:
Да. В городе есть несколько клиник и больниц международного уровня. Чангу, Санур и ДенпасарМногие экспаты также используют международное страхование для освещения на Бали и за рубежом.
Да, но с ограничениями. На Бали есть несколько клиники и больницы международного стандарта (BIMC, Siloam, Kasih Ibu, Prima Medika), которые хорошо оснащены для большинства случаев. В случае серьёзных неотложных состояний или хирургических операций экспаты часто выбирают Таиланд, Сингапур or Австралия для непосредственной близости.
Да. Местное здравоохранение доступно для небольших процедур, но лечение по международным стандартам стоит дорого. Экспатам настоятельно рекомендуется иметь при себе:
Мнение инвестора/семьи: эвакуация в Сингапур может стоить 20,000–50,000 долларов США без страховки.
Дежурные врачи: Многие международные клиники предлагают домашние визиты.
Пребывание в больнице (отдельная палата): 3–7 млн индонезийских рупий за ночь (200–450 евро).
Запрос медицинская эвакуация в Таиланд, Сингапур (90 мин полета) или Австралию (5–6 часов).
Да, если только у вашей страховки нет соглашение о прямом выставлении счетов. Всегда имейте при себе:
Резюме:
Семьи с детьми должны обеспечить педиатрическая помощь и графики вакцинации составляются до переезда.