Процес покупки зазвичай складається з таких кроків:
1. Лист про наміри (LOI): Покупець і продавець узгоджують основні умови та письмово підтверджують зацікавленість, зазвичай потрібен перший внесок у розмірі 10%.
2. Due Diligence: Нотаріус/сертифікат власності перевіряє право власності, земельні сертифікати, дозволи та можливі суперечки, обтяження. Стандартні пункти Due Diligence можуть включати, але не обмежуватися:
3. Потенційний попередній договір купівлі-продажу (PPJB): Складається та підписується обов'язковий договір купівлі-продажу.
4. Оплата: Або через ескроу-рахунок, або безпосередньо продавцю поетапно або повна оплата, на основі домовленості між обома сторонами.
5. Після оплати: У нотаріуса/PPAT майнові права; оренда (Hak Sewa), безумовне володіння (Hak Milik / Hak Pakai / HGB) офіційно передаються та реєструються.
В Індонезії кожна угода з нерухомістю (оренда, фрігольд, Hak Pakai або HGB через PT PMA) повинна проходити через ліцензованого нотаріуса/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Нотаріус виступає офіційним органом для складання, легалізації та реєстрації угоди в уряді.
Зазвичай покупець обирає нотаріуса, оскільки йому потрібно переконатися в юридичній безпеці майна. Однак обидві сторони повинні домовитися про нотаріуса, якого буде засвідчено.
Нотаріальні збори зазвичай становлять 1% від вартості угоди, хоча іноді вони обговорюються залежно від складності та розміру угоди.
Так. Іноземні покупці (через договір оренди або договір часткового орендаря) можуть скористатися послугами нотаріуса. Нотаріус надасть двомовні контракти (індонезійською та англійською мовами), щоб уникнути непорозумінь.
Оренда означає, що ви купуєте право користування нерухомістю та землею протягом певного періоду (зазвичай 25–30 років). Ви не володієте землею, але маєте офіційні права користування, включаючи право здавати нерухомість в оренду або продавати її протягом решти терміну оренди.
Коли закінчується узгоджений період, права користування припиняються. Саме тому важливо обговорити варіант продовження під час покупки та забезпечити його юридичне оформлення в договорі.
Так, ви можете продати віллу, але лише з рештою терміну оренди. Вартість зменшується зі скороченням кількості років, що залишилися. Договір з опцією продовження допомагає зберегти вартість.
Фрігольд означає повне володіння (Хак Мілік) землею та майном. Це доступно лише громадянам Індонезії.
Ні, не безпосередньо. Іноземці можуть отримати аналогічне право лише через PT PMA (іноземну інвестиційну компанію), яка надає їм Хак Гуна Бангунан (HGB) або Hak Pakai залежно від статусу проживання (власник kitas).
Максимум: 80 років
Умова: PT PMA має залишатися активною та відповідати вимогам законодавства.
Для більшості іноземних покупців оренда нерухомості є найбезпечнішим і найпростішим варіантом: доступним, законним і простим в оформленні. Вільна власність через PT PMA є привабливою переважно для великих інвесторів, які планують залишатися активними на Балі в довгостроковій перспективі.
Кожній земельній ділянці на Балі присвоюється класифікація зонування, яка визначає, які типи будівель та діяльності дозволені законом. Основні категорії зонування включають:
Якщо ви плануєте будівництво або експлуатацію вілли для комерційної здачі в оренду, земельна ділянка повинна розташовуватися в туристичній зоні або зоні відпочинку.
Нотаріус (PPAT) відіграє вирішальну роль в операціях з нерухомістю. Перед завершенням продажу нотаріус перевіряє сертифікат на землю, її зонування та те, чи підходить нерухомість для цільового використання (наприклад, приватна вілла чи комерційна оренда). Це запобігає юридичним проблемам після покупки.
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) – це дозвіл на будівництво, який замінив IMB у 2021 році. Він підтверджує, що план будівництва відповідає правилам зонування, будівельним нормам та правилам безпеки.
Без PBG ви не можете легально будувати. Він також необхідний для:
Заявки подаються через урядову систему OSS, зазвичай за допомогою агента, архітектора або нотаріуса. Вам знадобляться документи на право власності, архітектурні креслення та технічні розрахунки. Заявку розглядає Dinas PUPR (Управління громадських робіт та житлового будівництва).
Сертифікат SLF (Sertifikat Laik Fungsi) засвідчує, що будівля побудована належним чином, відповідно до заявленої функції та є безпечною для використання.
Для комерційного використання (оренда вілл, готелів, ресторанів, офісів) SLF є обов'язковим. Для приватного житлового використання він не завжди потрібен, але наполегливо рекомендується.
Після завершення будівництва заявка подається через систему OSS. Необхідні документи включають:
Так, через процес, який називається упорядкуванням. Вам знадобляться креслення фактичного виконання та технічна перевірка. Органи влади можуть вимагати внесення змін і можуть накладати штрафи.
Це процедура легалізації нерухомості, побудованої без належних дозволів. Спочатку потрібно подати заявку на отримання PBG, а потім SLF. Процес займає більше часу та є дорожчим.
Цей FAQ допомагає інвесторам на Балі зрозуміти різницю між купівлею вілли, що знаходиться на стадії будівництва (ще не побудованої), та існуючої вілли. Ми розглядаємо переваги, ризики, якість, структури оплати та гарантії, щоб ви могли прийняти обґрунтоване рішення.
Вілла, що знаходиться на стадії будівництва, – це нерухомість, яку ви купуєте до її завершення. Платежі зазвичай здійснюються частинами під час етапу будівництва. Такий тип покупки часто дозволяє вам скористатися нижчою початковою ціною, а в деяких випадках вплинути на дизайн та оздоблення.
Як працює план оплати для вілл, що не є частиною плану?
Зазвичай покупці вносять 10% початковий внесок у нотаріуса після підписання договору. Решта платежів здійснюється поетапно, прив'язаних до ходу будівництва (наприклад: завершення фундаменту, конструкції, покрівлі, оздоблення). Точний графік може відрізнятися залежно від забудовника.
Якість будівництва на Балі може суттєво відрізнятися. Деякі проекти побудовані за високими стандартами, тоді як інші можуть швидко проявляти дефекти. Якість впливає не лише на довгострокову вартість нерухомості, але й на витрати на обслуговування та задоволеність орендарів або покупців. Вілли низької якості можуть призвести до вищих витрат і нижчої прибутковості.
Більшість забудовників на Балі зазвичай пропонують:
Коротша або відсутня гарантія на оздоблення та монтажні роботи (електрика, сантехніка, фарбування).
Професійні розробники іноді можуть надавати розширені гарантії, але це радше виняток, ніж правило. Вкрай важливо, щоб усі гарантії були чітко зазначені в договорі.
Оскільки гарантії обмежені, репутація та досвід забудовника є ключовими. Надійний забудовник повинен мати змогу продемонструвати:
Будівельник без підтвердженого досвіду значно збільшує ризик.
Нижче ви знайдете відповіді на найчастіші запитання щодо трьох основних моделей оренди на Балі: щорічно, щомісячно та короткострокова оренда (Airbnb/добова оренда).
Річна оренда означає, що один орендар орендує нерухомість на рік (або довше). На Балі часто сплачується авансом за весь рік. Це забезпечує безпеку та вимагає мінімального управління, але приносить менший дохід порівняно з короткостроковою орендою.
Експати та сім'ї, які проживають на Балі довгостроково.
Щомісячна оренда означає, що нерухомість здається в оренду щомісяця. Ця модель популярна серед цифрових кочівників та тих, хто втікає з дому взимку та залишається на Балі на кілька місяців.
Цифрові кочівники, віддалені працівники та довгострокові відвідувачі.
Ця модель працює через такі платформи, як Airbnb, Booking, Agoda або інші онлайн-агентства (OTA). Нерухомість здається в оренду туристам на ніч, що приносить найбільший дохід за ніч.
Туристи та відпочивальники, які шукають тимчасову оренду вілли чи будинку.
Короткострокова оренда через Airbnb зазвичай приносить найвищий прибуток, але також пов'язана з найвищими витратами та робочим навантаженням. Щомісячна оренда забезпечує хороший баланс між гнучкістю та прибутковістю. Річна оренда пропонує найбільшу безпеку, але дає найнижчий прибуток.
Ні, правила такі різний:
На практиці багато інвесторів використовують подвійна стратегія:
Так, але лише якщо у вас є дійсна комерційна ліцензія (наприклад, Pondok Wisata або ліцензія, видана через PT PMA з відповідними дозволами). Без цієї ліцензії ви не маєте законного права проводити короткострокова оренда.
Примітка: Для щомісячна або річна оренда, правила відрізняються. Вони розглядаються як договори приватної оренди та зазвичай не потребують комерційної ліцензії. Однак ваша вілла все ще повинна мати дійсний ПБГ (дозвіл на будівництво), І SLF (експлуатаційний сертифікат) рекомендується.
Ми надаємо повний спектр послуг з управління нерухомістю, включаючи:
Як власник, вам не потрібно турбуватися про щоденні операції, ми подбаємо про все.
Залежно від пакету послуг та типу вілли, ми стягуємо плату:
Це включає прибирання, реєстрацію, обслуговування гостей та рекламні послуги.
Зазвичай власники отримують 75–85% валового доходу від оренди після вирахування комісійних та управлінських витрат. Villas of Bali надає щомісячні або щоквартальні звіти з детальним оглядом заповнюваності, доходів та витрат.
Так. Villas of Bali пропонує повністю безтурботне рішення. Ми керуємо вашою віллою так, ніби вона наша власна, з професійною командою, технічною підтримкою, послугами з прибирання та зв'язком з гостями. Це ідеально підходить для іноземних власників або інвесторів за кордоном, які хочуть отримувати прибуток без зайвих клопотів.
Наша команда гарантує:
Ми також плануємо періодичне технічне обслуговування, таке як обслуговування басейну, чищення кондиціонерів та догляд за садом.
Власники залишаються юридично відповідальними, але ми консультуємо та зв'язуємо вас з професійними податковими консультантами.
Тому що це найпростіший та найефективніший спосіб керувати віллою без фізичної присутності, без подання заявки на KITAS або без створення PMA, яка може легально вести цей бізнес.
Він обробляє:
Так, ваша вілла повинна мати дійсний ПБГ (дозвіл на будівництво) та SLF (експлуатаційний сертифікат)Керуюча компанія допомагає у їх забезпеченні та підтримці для забезпечення законної діяльності.
В середньому, плата становить 15%–25% доходу від оренди, залежно від компанії та обраного пакету послуг.
Так, більшість договорів дозволяють перебування власників, за умови, що це заздалегідь узгоджено з керуючою компанією.
Абсолютно. Фактично, це ідеальне рішення для міжнародних інвесторів. Ви отримуєте дохід, тоді як керуюча компанія займається всіма операціями на місцевому рівні.
Балі — одне з небагатьох місць, яке поєднує туристичну привабливість світового класу з високодохідними можливостями для інвестицій у нерухомість.
Інформація для інвесторів: На відміну від насичених європейських ринків, Балі пропонує прибутки на ринках, що розвиваються, з привабливістю для світового ринку.
Так, туризм є основою економіки Балі, і він продовжує зростати:
Гарячі точки: Кангу, Семіньяк, Улувату, Убуд майже повна цілорічна заповненість.
Інформація для інвесторів: Подобова оренда в престижних туристичних зонах гарантує високий оборот та піковий сезонний прибуток.
Балі перетворився на центр довгострокового перебування експатів, а також на місце для віддаленої роботи.
Демографічний розподіл за регіонами:
Інформація для інвесторів: експати підживлюють щомісячний та річний попит на оренду, створюючи стабільний грошовий потік навіть поза піковими туристичними сезонами.
Балі унікальний тим, що обслуговує три ринки оренди одночасно:
Інформація для інвесторів: Вілла може змінювати стратегію між ринками (щоденно, щомісяця, щорічно) залежно від попиту, що робить її одним із найгнучкіших активів нерухомості у світі.
Так, особливо в країнах, що розвиваються, та сегментах класу люкс.
Інформація для інвесторів: Ті, хто першими починають будівництво в районах, що розвиваються, таких як Бінгін та Улувату, отримують вигоду від приросту капіталу + доходу від оренди.
Думка інвесторів: Порівняно з іншими ринками, що розвиваються, Балі є стабільним, регульованим та визнаним у всьому світі.
Балійський уряд та приватний сектор значно інвестують в інфраструктуру та спосіб життя:
Думка інвестора: Хороша інфраструктура означає вищу вартість землі. Такі райони, як Бінгін, сьогодні знаходяться там, де 8 років тому був Чангу.
Підсумок: Балі поєднує в собі спосіб життя, прибутковість та потенціал зростання, як мало які місця у світі.
Чангу — наймодніший курорт Балі, популярний серед любителів серфінгу, коворкінгів, кафе та міжнародних шкіл. Він приваблює цифрових кочівників, молодих фахівців, серферів та сім'ї.
Річна оренда: Популярний серед сімей завдяки школам поблизу.
Порада інвестору: Один з найприбутковіших районів Балі, хоча конкуренція висока.
В основному це туристи, що відпочивають на відпочинку, сім'ї, пари та мандрівники класу люкс.
Яка стратегія оренди найкраще працює в Семіньяку?
Висококласні ресторани, бутики, спа-центри, нічне життя та зручний доступ до аеропорту.
Порада інвестору: Найкраще для інвестиції в оренду на час відпустки поруч пляж та ресторани.
Він пропонує першокласні місця для серфінгу, вражаючі скелі, розкішні курорти та нові оздоровчі/рекреаційні заклади. Спільнота експатів та підприємців розширюється.
Річна оренда: Обмежений, але зростає завдяки новим школам та інфраструктурі.
Порада інвестору: An ринок, що розвивається з великим потенціалом для оренди елітної нерухомості.
Сім'ї, пенсіонери та емігранти, які довгостроково проживають у країні та прагнуть спокійнішого способу життя.
Які моделі оренди найкраще працюють у Санурі?
Які школи та зручності є в Санурі?
Порада інвестору: A стабільний та надійний ринок, чудово підходить для річної оренди поруч зі школами та пляжем.
Це центр Балі, присвячений духовності, йогі та екологічному способу життя. Багато кочівників, митців та сімей переїжджають сюди заради його способу життя.
Річна оренда: Популярний серед сімей, які переїжджають до Зеленої школи.
Порада інвестору: Найкраще працюють вілли, пов'язані з оздоровленням, відпочинком або еко-концепціями.
У таких районах, як Ловіна (північ), Амед/Сідемен (схід) та Табанан (захід), туризм більш обмежений.
Порада інвестору: Найкраще для довгострокове зростання вартості землі та доступні ціни на вхід.
Процес починається з придбання землі. Оскільки іноземці не можуть безпосередньо володіти землею, це зазвичай оформлюється договором оренди (на 25–30 років з можливістю продовження). Нотаріус перевіряє право власності на землю, зонування (туризм, житлова зона, зелена зона) та термін дії договору оренди.
Порада інвестору: завжди переконайтеся, що на момент завершення будівництва вілли договір оренди має бути дійсним щонайменше 25 років, інакше вартість нерухомості значно знизиться.
Так. Навіть за наявності хорошого підрядника, нагляд є критично важливим. Будівництво на Балі часто ведеться менш структуровано, ніж у Європі, і сильно залежить від довіри. Зміни часто вносяться на місці без інформування власника.
Якщо ви не живете на Балі, найміть перевіреного керівника для регулярної перевірки. Без цього затримки, перевищення бюджету та низька якість майже гарантовані.
Коротше кажучи, власник повинен продовжувати активно брати участь у забезпеченні належних стандартів.
Який варіант швидший?
Якщо ви хочете швидкої віддачі, купівля готової вілли безпечніша.
Заключний висновок: для більшості іноземних інвесторів купівля готової вілли є безпечнішим та передбачуванішим вибором. Самостійне будівництво може бути дуже прибутковим, але лише за наявності правильної команди, суворого нагляду та глибоких знань місцевих умов.
Порада інвестору: купуйте об'єкти, що вже готові на 50 або 75%, за доступною ціною.
Цей посібник містить огляд основних дозволів на проживання (віз та KITAS), доступних для іноземних інвесторів на Балі. У ньому пояснюється, які варіанти підходять для різних типів інвесторів, вимоги до оренди нерухомості та варіанти для тих, хто не проживає постійно на Балі.
КІТАП: Дозвіл на постійне проживання доступний після 5 років володіння KITAS.
Не завжди. Якщо ви лише акціонер і проживаєте за кордоном, вам не потрібен KITAS. Вам потрібен KITAS лише якщо ви також хочете жити на Балі або взяти активна роль у бізнесі.
Робота KITAS: Для експатів, які займають активну посаду, таку як управління орендою або управління операціями.
Ні. Ділова віза призначена лише для дослідження ринку, зустрічі та нетворкінгЦе не дозволяє операції з оренди нерухомості або активну підприємницьку діяльність.
Так, але тільки побічноВи не можете працювати або активно керувати бізнесом. Ви можете інвестувати пасивно, наприклад, володіти віллою за договором оренди.
Короткострокова оренда (Airbnb/Booking.com): Потрібен PT PMA + SLF (сертифікат функціональності). Власник використовує інвестиційний KITAS, а активний менеджер використовує робочий KITAS.
Така установка є поширеною для пасивні інвестори, які покладаються на професійну компанію з управління віллами для оренди, маркетингу, бронювання та обслуговування.
Підсумок для інвесторів:
Якщо ви є іноземний інвестор за кордоном, не потрібні KITAS; працюйте через PT PMA з місцевою керуючою компанією
Купівля землі на Балі – це складний і трудомісткий процесВ середньому, від першого пошуку до остаточної покупки проходить від 6 місяців до одного року. Нижче ви знайдете найчастіші запитання та відповіді.
В середньому, процес від пошуку відповідної ділянки до завершення покупки займає від 6 місяців до 1 року. Це пов'язано з часом, необхідним для переговорів, юридичної перевірки та оформлення договору оренди або купівлі-продажу.
Хоча на ринку є багато землі, лише обмежена її частина має правильне зонування та чіткий правовий статус. Переговори із землевласниками також можуть бути тривалими, додаючи місяці до процесу.
Рекомендована мінімальна сума оренди становить 25 років після завершення проекту або віллиКоротші терміни одразу знижують вартість вілли та ускладнюють її перепродаж.
Так. Контракти часто включають можливість подовжити, але вкрай важливо, щоб обидва умови та ціна узгоджуються заздалегідь. Без цього майбутні продовження можуть бути дорогими або невизначеними.
Чим довше оренда, тим краще вартість перепродажу та ринкова безпекаЧітко визначений варіант продовження з фіксованою ціною надає інвесторам додаткову впевненість.
Реалістична рентабельність інвестицій приблизно Окупність 8 роки, що приблизно дорівнює 12.5% на рікОднак, прибутковість значною мірою залежить від розташування, модель оренди та якість вілли.
Розмір ділянки також визначає скільки вілл або квартир на ньому можна будувати.
Вище цього порогу, Вартість вілли при перепродажі часто не зростає пропорційноЦе означає, що ваша маржа прибутку зменшується, і перепродаж стає менш привабливим.
Стаття інвестора: Придбання землі на Балі вимагає терпіння, ретельних юридичних перевірок та ретельного фінансового планування. Хоча ринок пропонує хороший потенціал рентабельності інвестицій, лише добре зонована земля з надійними контрактами матиме довгострокову цінність.
Оскільки багато вілл побудовані з низькі будівельні стандарти, часто виникають проблеми з гідроізоляцією, електрикою, дренажем та довговічністю матеріалів. Високоякісна вілла виділяється на ринку, отримує кращі відгуки, потребує менше обслуговування та досягає вищі показники заповнюваності.
Розташування значною мірою визначає вартість оренди та рівень заповнюваностіВілла такого ж розміру може генерувати подвоїти дохід якщо воно знаходиться у вигідному місці. Такі фактори, як близькість до пляжі, ресторани, міжнародні школи чи духовні центри зробити суттєву різницю.
Це правда, що будується багато нових вілл-комплексів, особливо в Canggu та Улувату, що створює сильну конкуренцію. Щоб виділитися, зосередьтеся на:
Вілла з висока якість та чудове розташування не лише отримує вищий дохід від оренди, але й підтримує сильніше вартість перепродажу.
Це призводить до стабільніша рентабельність інвестицій та привабливу прибутковість при перепродажі.
Стаття інвестора: На конкурентному ринку вілл Балі, якість і розташування – два ключові фактори які безпосередньо впливають на прибутковість, заповнюваність та довгострокову вартість.
Так. Майже всі вілли на Балі наймають персонал для прибирання, садівництва та часто охорони. Вартість варіюється від 3–6 мільйонів індонезійських рупій на одного співробітника на місяць, залежно від досвіду та робочого часу.
Загальне обслуговування віллирозумно відкласти 5–10% річного доходу від оренди на ремонт та капітальний ремонт (дах, кондиціонер, меблі, водяні насоси).
Так. Майже кожне село вимагає внесок banjar (iuran banjar), що охоплює збір відходів, церемонії, безпеку та сільську інфраструктуру. Зазвичай це IDR 100,000 - 300,000 на місяць, іноді включено в орендну плату.
Ці дозволи передбачають щорічні витрати на поновлення або сплату зборів за обробку через нотаріуса/агента.
Податок на майно (ПММ): зазвичай невелика, кілька мільйонів рупій на рік, залежно від вартості вілли.
Інтернет & ТБВід 350 000 до 1 000 000 індонезійських рупій на місяць залежно від пакету послуг.
Дуже рекомендую. Хоча це не є стандартним для Балі, страхування від пожежі та майна забезпечують необхідний захист від основних ризиків. Вартість залежить від покриття.
Професійна керуюча компанія зазвичай стягує плату 15–25% доходу від орендиЦе охоплює маркетинг, бронювання, обслуговування гостей, технічне обслуговування та адміністрування.
Стаття інвестора: Багато покупців недооцінюють експлуатаційні витрати. Їх врахування з самого початку забезпечує реалістичні очікування щодо рентабельності інвестицій та уникає несподіванок.
Цей розділ поширених запитань відповідає на найпоширеніші запитання експатів та сімей, які планують оселитися на Балі. Він охоплює популярні житлові райони, міжнародні школи, охорону здоров'я та зручності, доступні як для дорослих, так і для дітей.
Найбільші громади експатів знаходяться в Кангу, Убуд, Семіньяк, Санур і УлуватуКожен має свій власний спосіб життя: від модна серфінг-культура з Чангу до тиха сімейна атмосфера з Санура.
Canggu є найкращим вибором для цифрових кочівників, фрілансерів та молодих спеціалістів. Він має:
Сім'ї часто віддають перевагу:
Убуд – орієнтований на природу, з сильною еко-спільнотою та творчими заняттями для дітей.
Експати користуються широким спектром сучасних зручностей:
Балі стає дедалі більш сприятливим для сімейного відпочинку, пропонуючи:
Так. У місті є кілька клінік та лікарень міжнародного стандарту. Чангу, Санур і ДенпасарБагато експатів також використовують міжнародне страхування для висвітлення подій на Балі та за кордоном.
Так, але з обмеженнями. На Балі їх кілька клініки та лікарні міжнародного стандарту (BIMC, Siloam, Kasih Ibu, Prima Medika), які добре оснащені для більшості випадків. У разі серйозних надзвичайних ситуацій або операцій емігранти часто обирають Таїланд, Сінгапур or Австралія для близької близькості.
Так. Місцева медична допомога доступна для невеликих процедур, але медичне обслуговування міжнародного стандарту є дорогим. Іноземцям наполегливо рекомендується мати:
Інформація для інвесторів/сім'ї: Евакуація до Сінгапуру може коштувати 20,000–50,000 доларів США без страховки.
Лікарі за викликомБагато міжнародних клінік пропонують домашні візити.
Перебування в лікарні (окрема палата): 3–7 мільйонів індонезійських рупій за ніч (200–450 євро).
Запит медична евакуація до Таїланду, Сінгапуру (90-хвилинний переліт) або Австралії (5–6 годин).
Так, якщо ваша страховка не має угода про прямий платіжЗавжди носіть із собою:
Основна інформація:
Сім'ї з дітьми повинні забезпечити педіатрична допомога і графіки вакцинації узгоджуються перед переїздом.