常见问题解答
购买流程
在巴厘岛购买别墅的流程是怎样的？
购买流程一般遵循以下步骤：
1. 意向书（LOI）：买方和卖方就基本条款达成一致并以书面形式确认兴趣，通常需要支付10%的首付款。
2. 尽职调查：公证人/PPAT 检查所有权、土地证书、许可证以及可能的纠纷、产权负担，标准尽职调查项目可能包括但不限于：
- 根据该土地及建筑物的城市规划信息，该土地的分区位于可建区（最低居住区）。
- 土地和建筑物税。
- 土地证的合法性。
- 是否存在第三人主张土地所有权的情况
- 土地上是否有任何产权负担、抵押、债务等。
- 土地附近有电力、水和互联网网络。
- 能够获得建筑许可证（IMB）。
- 当地社区和村庄的规定。
- 土地上或土地半径 500 平方米（五百米）范围内的政府公共工程（包括省级、县级、国家级道路项目）。
- 当地宗教场所的干扰可能会妨碍第二方租赁该土地的目的和意图。
3. 潜在的初步销售协议（PPJB）：起草并签署具有约束力的购买协议。
4.付款方式：根据双方协议，可以通过托管账户或直接分期或全额支付给卖方。
5. 付款后：在公证处/PPAT，财产权；租赁权（Hak Sewa）、永久产权（Hak Milik / Hak Pakai / HGB）正式转移和登记。
购买需要哪些文件？
- 租赁协议和/或土地证书（Hak Milik / Hak Pakai / HGB / Salinan Hak Sewa）
- KTP（身份房东）
- Kartu Keluarga（家谱房东）
- 建筑许可证（PBG/IMB） 或注册。
- Sertificat Laik Fungi（SLF/建筑施工适任证书）或注册。
- 各方的税号（NPWP）。
- 对于外国人： Salinan Hak Sewa（租赁合同）和护照。
或 PT PMA 结构、公司注册文件、董事护照。
外国人可以在巴厘岛购买房产吗？
- 租赁权：是的，简单且合法。
- 永久业权（Hak Milik）：不，只有印度尼西亚公民。
- 通过 PT PMA：外国人可以获得 Hak Guna Bangunan (HGB) 权利。
- 有了 Kitas：外国人可以获得 Hak Pakai 权利（1 栋房屋用于住宅用途/适用其他法律）
公证人在巴厘岛房地产交易中的作用
巴厘岛公证人（PPAT）的作用是什么？
在印度尼西亚，每笔房地产交易（租赁产权、永久产权、Hak Pakai 或通过 PT PMA 进行的 HGB）都必须经过持牌公证人/PPAT（Pejabat Pembuat Akta Tanah）的审核。公证人是起草、合法化并向政府登记交易的官方机构。
为什么需要公证人？
- 只有经过公证人/PPAT 执行的房产销售才具有法律效力。
- 公证人确保买方、卖方和财产文件真实且符合印度尼西亚法律。
- 如果没有公证契约，您的所有权或租赁权就无法登记或执行。
公证人在房产出售期间做什么？
- 尽职调查——核实所有权证书、土地分区、许可证（PBG/IMB、SLF），并确保没有双重所有权或纠纷。
- 起草合同——准备 买卖契约 （Akta Jual Beli）或 租赁协议（Salinan Hak Sewa）
- 付款处理——协调托管付款或分阶段转账以保护双方。
- 税费——计算和处理买方税（BPHTB）和卖方所得税（PPh）。
- 注册——将交易提交给国家土地局（BPN），以便正式记录新的所有权/租赁。
谁选择公证人？
通常情况下，买家会选择公证人，因为他们需要确保房产在法律上是安全的。但是，双方必须就所使用的公证人达成一致。
公证费用是如何构成的？
公证费通常为交易价值的 1%，但有时可根据交易的复杂性和规模进行协商。
外国人可以直接指定公证人吗？
是的。外国买家（通过租赁或PT PMA购房）可以使用公证。公证员将提供双语合同（印尼语和英语），以避免误解。
巴厘岛的租赁产权和永久产权
什么是租赁权？
租赁产权是指您购买固定期限（通常为25至30年）的房产和土地使用权。您并不拥有土地，但拥有正式的使用权，包括在剩余租赁期内出租或出售房产的权利。
租约结束后会发生什么？
约定期限到期后，使用权终止。因此，在购买时协商续约选项并确保其合法地记录在合同中非常重要。
我可以出售租赁别墅吗？
是的，您可以出售别墅，但只能在剩余租期内出售。剩余租期越短，别墅的价值就越低。带有续租选项的合同有助于保值。
租赁权有哪些优势？
- 外国人可以进入
- 与永久产权相比，购买价格较低
- 完全合法且易于安排
- 适合个人使用和租赁
租赁权的缺点是什么？
- 租赁期结束后权利失效
- 租期缩短，房产价值下降
什么是永久产权？
永久产权意味着对土地和财产拥有完全所有权（Hak Milik）。只有印度尼西亚公民才能享有这一权利。
外国人可以购买永久产权吗？
不，不能直接获得。外国人只能通过PT PMA（外商投资公司）获得类似的权利，该公司授予他们 哈克古纳班古南 (HGB) 或 Hak Pakai 基于居住（kitas 持有者）身份。
什么是 Hak Guna Bangunan (HGB)？
- 初始期限：30年
- 首次延期：20年
- 第二次延期：30年
最长：80 岁
条件：PT PMA 必须保持活跃并遵守法律要求。
设立 PT PMA 需要花费多少钱？
- 最低计划投资：10亿印尼盾。
- 最低实缴资本：2.5亿印尼盾
这项投资可以包括财产、公司开支和开发。
通过 PT PMA 的 HGB 有哪些优势？
- 完全控制和使用权
- 长期房地产价值增长
- 无限租赁机会
- 可以转换回 Hak Milik（永久产权）
通过 PT PMA 进行 HGB 有哪些缺点？
- 复杂的法律和税收结构
- 只有拥有大量资本才有可能
- 需要积极的公司管理
对于外国人来说最好的选择是什么？
对于大多数外国买家来说，租赁产权是最安全、最便捷的选择：价格实惠、合法且手续简便。通过 PT PMA 获得永久产权主要对计划长期在巴厘岛投资的大型投资者具有吸引力。
巴厘岛的分区、许可证和证书
巴厘岛的区域划分规定是什么？
巴厘岛的每一块土地都拥有一个分区分类，用于确定哪些类型的建筑和活动是合法允许的。主要的分区类别包括：
- 住宅（Permukiman）：适用于私人住宅和别墅。
- 旅游（Pariwisata）：适用于酒店、宾馆和出租别墅。
- 商业（Perdagangan & Jasa）：适用于商店、办公室、企业、宾馆和出租别墅。
- 绿区（Hijau）：禁止建设的农业用地或保护区。
如果您计划建造或经营用于商业出租的别墅，则土地必须位于旅游区或旅游区。
谁来验证分区合规性？
公证员（PPAT）在房地产交易中扮演着至关重要的角色。在完成交易之前，公证员会检查土地证书、土地分区分类以及房产是否符合预期用途（例如，私人别墅还是商业租赁）。这可以避免购买后出现法律问题。
什么是 PBG？
PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）是 2021 年取代 IMB 的建筑许可证。它确认施工计划符合分区规则、建筑规范和安全法规。
谁负责获取 PBG？
- 对于新项目或期房别墅，开发商负责 PBG 申请。
- 对于个人业主，如果您计划建造或翻新房屋，则必须自己申请 PBG（通常通过建筑师或公证人）。
我为什么需要 PBG？
没有PBG，您就无法合法建造房屋。以下情况也需要PBG：
- 公用设施连接（电力、水）。
- 法律确定性。
- 保值增值。
我如何申请 PBG？
申请通过政府的OSS系统提交，通常由代理人、建筑师或公证人协助。您需要提供所有权文件、建筑图纸和技术计算。申请将由迪纳斯公共工程和住房办公室（Dinas PUPR）审核。
PBG 申请需要多长时间？费用是多少？
- 时间：1-6个月。
- 成本：30万至150亿印尼盾，取决于建筑物的大小和类型。
什么是 SLF？
SLF（Sertifikat Laik Fungsi）证明建筑物已根据申请的功能正确建造并且可以安全使用。
何时需要 SLF？
商业用途（例如出租别墅、酒店、餐厅、办公室）必须拥有独立租赁合同 (SLF)。私人住宅用途并非强制要求，但强烈建议拥有独立租赁合同。
如何申请 SLF？
施工完成后，通过OSS系统提交申请。所需文件包括：
- PBG。
- 竣工图。
- 技术报告和照片。
- 由 Dinas PUPR 检查。
SLF 申请需要多长时间？费用是多少？
- 时间：1-6个月。
- 成本：10万至100亿印尼盾，具体取决于房产。
如果我的房产已经建成，我可以追溯申请 SLF 吗？
是的，通过一个叫做“正规化”的流程。您需要提供竣工图并进行技术检查。相关部门可能会要求修改，并处以罚款。
什么是追溯正则化？
这是针对未经适当许可建造的房产的合法化程序。您必须先申请PBG，然后再申请SLF。该流程耗时较长，费用也较高。
追溯性正规化的成本是多少？
- 时间：3-12个月。
- 成本：50万至150亿印尼盾，包括额外的文件、检查和可能的罚款。
如果我没有 PBG 或 SLF，会有什么风险？
- 罚款或关闭该财产。
- 租赁或出售时的法律问题。
- 保险索赔问题。
- 财产价值较低。
期房别墅 vs. 现有别墅
本常见问题解答旨在帮助巴厘岛的投资者了解购买期房别墅（尚未建成）和现有别墅的区别。我们涵盖了各自的优势、风险、质量、付款方式和保障，以便您做出明智的决定。
什么是期房别墅？
期房别墅是指在别墅建成之前购买的房产。通常在建造阶段分期付款。这种购买方式通常可以让您享受较低的入门价格，在某些情况下还可以影响设计和装修。
期房别墅的付款计划如何运作？
通常情况下，买家在签署合同后，需在公证处支付10%的首付款。剩余款项将分期支付，具体金额将根据施工进度（例如：地基、结构、屋顶、装修）进行支付。具体付款时间表可能因开发商而异。
期房别墅有哪些优势？
- 开发阶段的采购价格较低。
- 可以定制设计或完成。
- 竣工后具有更高的升值潜力。
- 通常采用现代标准和新设施建造。
现有别墅有哪些优势？
- 您可以直接检查别墅的质量和位置。
- 可立即利用（例如，通过管理公司出租）。
- 更少的不确定性和施工风险。
- 完全透明——您可以清楚地看到您所购买的东西，而无需依赖开发商的承诺。
为什么质量如此重要？
巴厘岛的建筑质量参差不齐。有些项目质量高，而有些项目则可能很快出现缺陷。质量不仅影响房产的长期价值，还会影响维护成本以及租户或买家的满意度。质量差的别墅会导致成本增加，回报降低。
开发商对期房别墅提供什么保障？
巴厘岛的大多数开发商通常提供：
- 结构部件（地基、墙壁、屋顶）保修 1 年。
装修和安装（电力、管道、油漆）的保修期较短或没有保修期。
专业开发商有时可能会提供延长保修，但这只是例外，而非常规。在合同中明确规定所有保修条款至关重要。
为什么开发商的业绩记录如此重要？
由于担保有限，建筑商的声誉和经验至关重要。可靠的开发商应该能够证明：
- 成功完成项目。
- 以前买家的推荐。
- 始终如一的施工质量和装修质量。
- 清晰的沟通和遵守协议。
缺乏经验的建筑商会大大增加风险。
巴厘岛的租赁模特
以下是关于巴厘岛三种主要租赁模式的最常见问题的解答： 每年, 每月一次和 短期（Airbnb/日租）.
什么是年租？
年租是指一位租户租用房屋一年（或更长时间）。在巴厘岛，年租通常需要预付全年租金。年租模式安全性较高，且管理成本较低，但收入与短期租赁相比较低。
年租有什么好处？
- 保证固定收益
- 通常提前一年付款
- 最低限度的维护和租户流动
年度租赁有哪些缺点？
- 回报率可能较低
- 无灵活性，该房产占用一整年
- 无法进行动态定价
年租的目标群体是谁？
长期居住在巴厘岛的外籍人士和家庭。
什么是月租？
月租是指按月出租房屋。这种模式深受数字游民和在巴厘岛住几个月的冬季度假者的欢迎。
月租有什么好处？
- 比年租更高的回报
- 灵活性，业主在租赁期间仍可使用该房产
- 对数字游民和远程工作者具有吸引力
月租有什么缺点？
- 营业额增加，需要更多管理
- 淡季可能有空房
- 需要通过平台和网络进行积极营销
月租的目标群体是哪些人？
数字游民、远程工作者和长期访客。
什么是短期租赁（Airbnb/日租）？
这种模式通过Airbnb、Booking、Agoda或其他OTA等平台运营。房屋按晚出租给游客，每晚产生最高收入。
短租有哪些优势？
- 最高收入潜力
- 基于季节性的动态定价
- 追加销售的机会（旅游、摩托车、饮料等）
短期租赁有哪些缺点？
- 高额OTA佣金（10-20%）
- 巨大的运营成本（员工、清洁）
- 需要 SLF 和旅游租赁许可证
- 竞争激烈的市场
短租的目标群体是谁？
寻找临时别墅或房屋租赁的游客和度假者。
哪种租赁模式能产生最多的收入？
通过 Airbnb 进行短期租赁通常能带来最高的回报，但成本和工作量也最高。按月租赁在灵活性和盈利能力之间取得了良好的平衡。按年租赁的安全性最高，但回报率最低。
月租、年租的许可规则与假日租赁的许可规则相同吗？
不，规则是 不同:
- 假日租赁（短期、按日/按周）：
始终需要有效的 商业执照 （例如持有相关许可证的 Pondok Wisata 或 PT PMA）。如果没有这些许可证，短期度假租赁是不合法的。 - 按月或按年租金（长期租赁）：
这些通常被视为 住宅租赁协议 和 不需要商业租赁许可证因为它们被视为住宅租赁，而不是商业酒店运营。
但是：- 该物业仍需要 有效的 PBG（建筑许可证）.
- An SLF（运营证书） 建议证明该财产是安全且合规的。
- 对于通过 PT PMA 经营的业主，每月或每年的租金收入仍需纳税。
在实践中，许多投资者使用 双重策略:
- 获得适当许可的短期度假租赁（收益更高但监管更严格）。
- 长期按月/按年租赁，可根据住宅租赁协议更灵活地安排。
度假租赁及管理
作为外国人，我可以出租我的别墅用于度假吗？
是的，但前提是你持有有效的商业执照（例如 Pondok Wisata 或通过 PT PMA 获得相应许可）。没有此执照，你就不被允许进行 短期租赁.
注意： 对于 按月或按年租金规则有所不同。这些被视为私人租赁协议，通常不需要商业许可证。但是，您的别墅仍必须持有有效的 PBG（建筑许可证）和一个 SLF（运营证书） 被推荐。
巴厘岛别墅在租赁管理中扮演什么角色？
我们提供全方位的物业管理服务，包括：
- 在租赁平台上进行营销（OTA，如 Airbnb、Booking、Agoda 等）
- 宾客沟通
- 家政和维护
- 入住/退房服务
- 管理和报告
作为业主，您无需担心日常运营，我们会处理好一切。
物业管理每月费用是多少？
根据套餐和别墅类型，我们收取以下费用：
- 每月固定的维护和员工费用（例如 2.5 万 – 6 万印尼盾）
- 加上一定比例的租金收入（通常为 15-20%）
这包括清洁、入住、宾客服务和促销。
度假租赁的租金收入是如何分配的？
一般来说，扣除佣金和管理费用后，业主可获得总租金收入的75-85%。巴厘岛别墅提供月度或季度报告，详细概述入住率、收入和支出。
作为业主，我可以完全放手吗？
是的。巴厘岛别墅提供完全无忧的解决方案。我们会像管理自己的别墅一样管理您的别墅，配备专业团队、技术支持、客房清洁和宾客沟通服务。对于希望轻松享受回报的外国业主或海外投资者来说，这是理想的选择。
如何处理清洁、入住/退房和维护？
我们的团队确保：
- 每日或每周清洁
- 宾客接待及入住/退房
- 收取押金（如有需要）
- 小修小补
我们还安排定期维护，例如泳池维护、空调清洁和花园护理。
谁负责处理我的租金收入的税款？
- 如果通过 PT PMA 租赁，您需要缴纳增值税 (11%) 和所得税 (PPh)。Villas of Bali 可协助您申报。
- 对于通过 Pondok Wisata 进行的私人租赁，通常适用约 10-12% 的固定税率。
业主仍负有法律责任，但我们会为您提供建议并联系专业的税务顾问。
别墅管理 – 运营
为什么大多数投资者选择别墅管理？
因为这是经营别墅最简单、最有效的方式，无需实际到场，无需申请 KITAS，也无需创建 PMA，即可合法经营这项业务。
管理公司到底是做什么的？
它处理：
- 营销和预订（Airbnb、Booking、其他 OTA 等）
- 宾客接待与沟通
- 维护和员工管理
- 行政事务
如果我的别墅受到管理，我还需要许可证吗？
是的，您的别墅必须持有有效的 PBG（建筑许可证） 和 SLF（运营证书）管理公司协助保护和维护这些设施，以确保其合法运营。
别墅管理费是多少？
平均而言，费用为 租金收入的15%–25%，取决于公司和所选的服务包。
我还可以把我的别墅用于个人住宿吗？
是的，大多数合同允许业主入住，只要提前与管理公司安排好。
别墅管理适合居住在巴厘岛以外的投资者吗？
当然。事实上，这是国际投资者的理想解决方案。您可以获得收益，而管理公司则负责本地运营。
旅游、外籍人士和未来投资潜力
巴厘岛与全球其他房地产投资目的地相比如何？
巴厘岛是少数几个将世界级旅游吸引力与高收益房地产投资机会相结合的旅游目的地之一。
- 投资回报率比较：
- 巴厘岛 → 8–15% 净年收益率（取决于地点和管理）。
- 西班牙（太阳海岸、伊维萨岛、马略卡岛）→ 收益率 3–5%。
- 葡萄牙（里斯本、阿尔加维）→收益率3-6%。
- 泰国（普吉岛、苏梅岛）→ 收益率 4–7%。
- 迪拜→收益率为6-9%，但入场价格要高得多。
- 入门价格：
- 巴厘岛豪华别墅（带土地和游泳池）售价 5,5 亿印尼盾（300,000 万欧元）起
- 在西班牙或葡萄牙，一栋类似的别墅售价为 11 亿印尼盾（600,000 万欧元以上）
- 迪拜需要 12 亿印尼盾（800,000 万欧元以上）购买优质房产。
- 旅游实力：巴厘岛一直位列全球十大最受欢迎的岛屿之列（TripAdvisor、Condé Nast）。
投资者洞察：与饱和的欧洲市场不同，巴厘岛具有全球目的地吸引力，可为新兴市场带来利润。
巴厘岛对游客来说仍然是一个有吸引力的目的地吗？
是的——旅游业是巴厘岛经济的支柱，并且还在持续增长：
- 2024 年入境人数：5.2 万以上国际游客和 15-20 万国内游客。
- 预测：到 2030 年，在新的基础设施项目的推动下，巴厘岛的目标是每年接待 8 万至 9 万国际游客。
- 游客概况：
- 澳大利亚人→短期假期住宿（5-10晚）。
- 欧洲人→更长的假期停留时间（2-4周）。
- 亚洲（中国、韩国、印度）快速增长的细分市场。
热点地区：仓古、水明漾、乌鲁瓦图、乌布几乎全年入住。
投资者洞察：黄金旅游区的日租保证了高营业额和季节性高峰利润。
那么外籍人士和数字游民呢——他们还会来吗？
巴厘岛已成为外籍人士长期居住的中心和远程工作目的地。
- 外籍人士：官方登记的永久外籍人士超过 60,000 名（实际数字可能更高）。
- 数字游民：得益于新的共享办公空间和签证选择，每月都有数千人来到这里，将巴厘岛作为远程工作的基地。
- 生活方式驱动因素：
- 国际学校（仓古、沙努尔、乌布）。
- 现代化的医院和诊所。
- 瑜伽静修、健康中心、冲浪文化和全球餐饮。
按地区划分的人口分布：
- Canggu、年轻企业家、自由职业者和创意人士。
- 乌布、健康追求者、精神旅行者、艺术家。
- 沙努尔、家庭、退休人员和长期居民。
- 武吉（乌鲁瓦图、宾艮）、注重生活方式的外籍人士、豪华二手房买家、冲浪者。
投资者洞察：外籍人士推动了月租和年租需求，即使在旅游旺季之外也能创造稳定的现金流。
这会给投资者带来什么样的租赁需求？
巴厘岛的独特之处在于它同时服务于三个租赁市场：
- 日租（游客）
- 每晚房价较高。
- 非常适合主要热点地区（苍古、水明漾、乌鲁瓦图）。
- 通过 Airbnb、Booking、Agoda 和其他 OTA 像精品酒店一样进行管理。
- 月租（数字游民、远程工作者）
- 灵活停留（1-6个月）。
- 中期入住率稳定。
- 流行于苍古、乌布、沙努尔、乌鲁瓦图。
- 年度租金（外籍人士、家庭、退休人员）
- 安全的长期合同。
- 降低管理麻烦。
- 在沙努尔、乌布以及游客密集区以外地区表现强劲。
投资者洞察：别墅可以根据需求在各个市场（每日、每月、每年）之间转变策略，使其成为全球最灵活的房地产资产之一。
巴厘岛房地产市场还有增长空间吗？
是的——尤其是在新兴地区和奢侈品领域。
- 长谷/水明漾的竞争非常激烈，但海滩和学校附近的需求仍然超过供应。
- 乌鲁瓦图（宾艮），增长最快的市场，房地产价值在 3-5 年内翻了一番。
- 巴厘岛北部和东部，被低估，早期进入的机会，受到基础设施计划（新机场、收费公路）的推动。
- 豪华市场，国际投资者越来越多地寻求配备高档设施的豪华别墅。
投资者洞察：宾金和乌鲁瓦图等发展中地区的先行者受益于资本增值+租金收入。
巴厘岛作为投资目的地有多安全？
- 旅游业复苏，巴厘岛从 2008 年金融危机和 2020 年疫情中恢复的速度快于全球平均水平。
- 提供法律结构、租赁权和永久产权选项，并有公证人确保合规。
- 政府支持、新的签证计划（第二家园签证、黄金签证、数字游民签证正在筹备中）鼓励外国居民。
- 犯罪率低，尤其是与世界上其他大城市相比。
投资者洞察：与其他新兴市场相比，巴厘岛稳定、受监管且获得全球认可。
哪些新的发展正在塑造巴厘岛的未来？
巴厘岛政府和私营部门正在大力投资基础设施和生活方式：
- 乌鲁瓦图宾艮正在逐渐发展成为一个拥有精品酒店、米其林级餐厅和专属海滩俱乐部的奢华生活中心。
- 北巴厘岛机场是计划中的国际机场，旨在促进北部地区的发展。
- 连接南巴厘岛（伍拉·赖 - 吉利马努克）的新收费公路。
- 新任州长宣布的地铁/轻轨项目将连接登巴萨、仓古、库塔和乌布，解决交通问题并提高可达性。
- 环保工作、海滩清理计划、可再生能源项目、生态度假村。
投资者洞察：良好的基础设施意味着更高的土地价值。像宾金这样的地区如今就像8年前的长谷一样。
为什么现在是投资巴厘岛的最佳时机？
- 旅游业再次蓬勃发展（超过 2019 年的水平）。
- 外籍人士和游牧民不断迁移，确保了稳定的中长期租赁需求。
- 政府升级使巴厘岛更具吸引力，并在全球范围内更具联系性。
- 与欧洲、迪拜或泰国相比，投资回报率和升值幅度较高。
- 宾艮、乌鲁瓦图、巴厘岛北部的先发优势。
底线：巴厘岛将生活方式、盈利能力和增长潜力融为一体，世界上很少有旅游目的地能与之媲美。
租赁类型和区域洞察
Canggu – 巴厘岛的生活方式和数字游牧中心
是什么让 Canggu 成为租赁市场的吸引力所在？
仓古是巴厘岛最时尚的热点地区，以冲浪、共享办公、咖啡馆和国际学校而闻名。这里汇聚了众多数字游民、年轻专业人士、冲浪爱好者和家庭。
哪些类型的租赁在 Canggu 表现最好？
- 日租： 由于游客流量大，因此非常强劲。
- 月租金： 深受数字游民和中期居留的外籍人士的青睐。
年租金： 由于附近有学校，因此很受家庭欢迎。
仓古 (Canggu) 有哪些便利设施和学校？
- 学校：Canggu 社区学校、ProEd 全球学校。
- 便利设施：联合办公中心、健身房、海滩俱乐部、精品店、冲浪海滩。
投资者提示： 尽管竞争激烈，但这里仍是巴厘岛最赚钱的地区之一。
水明漾——经典奢华的度假胜地
塞米亚克吸引什么类型的租房者？
主要为度假游客、家庭、情侣和豪华旅行者。
哪种租赁策略在水明漾最有效？
- 日租： 由于旅游需求，利润最高。
- 月租金： 市场有限。
- 年租金： 对外籍人士感兴趣的小众但不是主要焦点。
水明漾的主要设施有哪些？
高档餐厅、精品购物、水疗中心、夜生活以及便捷的机场交通。
投资者提示： 最适合 度假租赁投资 靠近海滩和餐厅。
乌鲁瓦图（武吉半岛）——冲浪、悬崖和奢华
乌鲁瓦图为何会成为投资热点？
这里拥有世界一流的冲浪胜地、险峻的悬崖、奢华的度假村以及全新的健康/休闲设施。外籍人士和企业家群体正在不断壮大。
乌鲁瓦图有哪些热门的租赁类型？
- 日租： 冲浪者和豪华旅行者。
- 月租金： 远程工作者和创意人员的数量不断增加。
年租金： 有限，但随着新学校和基础设施的建设而不断发展。
附近有哪些学校和便利设施？
- 学校：巴厘岛生活学校、武吉日出学校。
- 便利设施：冲浪点、瑜伽静修所、海滩俱乐部、精品餐厅。
投资者提示： An 新兴增长市场 具有强大的豪华租赁潜力。
沙努尔——家庭友好型和外籍人士的天堂
谁通常在沙努尔租房？
寻求更平静生活方式的家庭、退休人员和长期外籍人士。
哪种租赁模式在沙努尔最有效？
- 日租： 份额较小，适合寻求平静的游客。
- 月租金： 深受长期游客和退休人员的欢迎。
- 年租金： 需求强劲，尤其是来自家庭的需求。
沙努尔有哪些学校和便利设施？
- 学校：巴厘岛学校、沙努尔独立学校。
- 便利设施：平静的海滩、医院、超市、国际餐厅。
投资者提示： A 稳定可靠的市场，非常适合学校和海滩附近的年度租赁。
乌布——文化与健康之都
为什么乌布深受长期租房者的欢迎？
这里是巴厘岛的灵性、瑜伽和生态生活中心。许多游牧民、艺术家和家庭都因为这里的生活方式而移居于此。
乌布有哪些租赁需求？
- 日租： 非常适合健康疗养和短途度假。
- 月租金： 数字游民和健康旅行者的需求很高。
年租金： 深受搬迁至绿色学校的家庭的欢迎。
乌布提供哪些学校和设施？
- 学校：巴厘岛绿色学校、彩虹学校。
- 设施：瑜伽馆、艺术画廊、有机咖啡馆、梯田。
投资者提示： 与健康、休养或生态概念相关的别墅表现最佳。
其他地区——巴厘岛北部、东部和西部
主要热点地区以外的租赁情况如何？
在罗威那（北部）、阿湄/席德门（东部）和塔巴南（西部）等地区，旅游业受到更多限制。
这里有哪些出租房源？
- 日租： 市场较小，入住率低。
- 月租金： 对冬季外籍人士有一些需求。
- 年租金： 实力更强，通常租金更低。
人口统计和便利设施如何？
- 人口统计：退休人员、潜水员、生态旅游者、长期定居者。
- 便利设施：阿湄潜水、罗威那平静的海滩、塔巴南稻田。
投资者提示： 最适合 长期土地升值 以及实惠的入场价格。
在巴厘岛建造别墅与购买别墅
巴厘岛别墅的开发过程是如何开始的？
流程始于土地购置。由于外国人不能直接拥有土地，因此通常通过租赁协议（25-30年，可选择续期）进行安排。公证人会审核土地所有权、分区划分（旅游区、住宅区、绿化区）以及租赁期限。
投资者提示：务必确保别墅竣工时租期至少剩余 25 年，否则房产价值将大幅下降。
获得土地后需要采取哪些步骤？
- 聘请建筑师或法定代理人，当地建筑师、法定代理人了解巴厘岛的许可制度（PBG/SLF）和热带条件的设计要求。
- 寻找承包商，这是最难的一步。许多承包商在地基、防水和电气工程上偷工减料。务必检查参考资料和已完成的项目。
- 建设通常耗时12至18个月。加上许可、设计和土地征用，整个过程耗时18至24个月。
我需要亲自监督该项目吗？
是的。即使有好的承包商，监督也至关重要。巴厘岛的施工通常不像欧洲那样规范，而且非常依赖信任。现场变更通常会在未通知业主的情况下进行。
如果您不住在巴厘岛，请聘请一位值得信赖的监督员定期检查。否则，几乎肯定会出现延误、预算超支和质量低劣的情况。
巴厘岛的建筑与欧洲或其他国家的建筑有何不同？
- 材料：进口物品可能会被推迟或用更便宜的当地替代品替代。
- 工作标准：防水和装修需要密切监控。
- 合同：通常不如欧洲的合同详细，从而导致纠纷。
简而言之，业主必须积极参与以确保适当的标准。
自我发展中最大的陷阱是什么？
- 6至12个月的延迟很常见。
- 承包商在结构、防水和电气方面偷工减料。
- 租赁合同不严密，导致纠纷。
- 成本超出预算 20-30%。
自行开发与购买成品别墅相比如何？
哪个选项更快？
- 自主开发：至少 1-2 年（土地搜索、许可、设计、施工）。
- 购买完成：立即完成。完成尽职调查和公证检查后（1-2个月），即可开始租赁或入住别墅。
如果想要快速获得回报，购买成品别墅更为安全。
哪种选择的风险更大？
- 自行开发：风险高。许可证（PBG/SLF）、承包商不可靠以及材料替换等问题经常出现。
- 购买已完工房屋：风险较低。风险包括隐藏缺陷或许可证缺失，但这些可以通过公证人检查。
从长远来看，哪种选择更有利可图？
- 自行开发：如果土地便宜且建设管理良好，利润率可能会更高（10-20％）。
- 购买成品：典型的年收益率为 8-15%，但更安全、更快的收入。
许可证和法律确定性怎么样？
- 自行开发：您必须自行安排PBG和SLF。如果没有这些，租赁风险高，转售价值也会下降。
- 完成购买：如果别墅已获得许可，则更容易办理。好的公证人会检查分区规划、PBG、SLF 和租赁条款。
融资如何运作？
- 自行开发：开发商通常要求在公证处支付10%的首付款，然后根据施工进度分期付款。这会占用资金，并增加您的施工风险。
- 购买已完成的房产：在公证处一次性付款（通常通过第三方托管）。预付现金更多，但意外费用更少。
如果我不住在巴厘岛，哪种选择更好？
- 自主开发：风险很大。如果没有主管，项目经常会面临严重的延误和质量问题。
- 购买完毕：更安全。您只需在购买后管理租赁业务。
投资者的底线是什么？
- 如果出现以下情况，请选择自主开发：
- 您居住在巴厘岛和/或有值得信赖的主管。
- 您在建筑或房地产方面有经验。
- 您接受更高的风险以换取更高的潜在回报。
- 如果出现以下情况，请选择购买成品：
- 您希望立即获得租金收入。
- 您更喜欢较低的风险和可预测性。
- 您居住在国外，无法监督施工。
最后总结：对于大多数外国投资者来说，购买成品别墅是更安全、更可预测的选择。自行开发可以获得高额利润，但前提是拥有合适的团队、严格的监管以及丰富的本地知识。
投资者提示：以实惠的价格购买已完成 50% 或 75% 的期房。
巴厘岛的居留许可和投资机会
本指南概述了巴厘岛为外国投资者提供的主要居留许可（签证和KITAS）。指南解释了哪些选项适合不同类型的投资者、房产租赁的要求以及非巴厘岛永久居民的选项。
巴厘岛为投资者提供哪些类型的居留许可？
- 商务签证（B211A）： 短期停留以进行商务会议和市场调研。
- 社交签证（Sosial Budaya）： 对于家庭访问或入职培训，最长停留时间为 180 天。
- 投资者 KITAS： 适用于没有积极工作角色的 PT PMA（外商独资公司）股东。
- 工作套件： 适合在企业中积极工作的外籍人士。
- 第二家园签证： 适用于富裕的外国人（印度尼西亚银行账户中至少有 130,000 美元）。
- 退休签证： 适合55岁以上的外国人，适合居住但不适合工作。
基塔普： 持有 KITAS 五年后可获得永久居留许可。
我需要 KITAS 才能在巴厘岛投资吗？
并非总是如此。如果您只是股东并且居住在国外，则不需要 KITAS。只有当您还想 住在巴厘岛 或者 在业务中发挥积极作用.
投资者 KITAS 和工作 KITAS 之间有什么区别？
- 投资者 KITAS： 适用于未积极管理公司的股东。
工作套件： 适合从事积极工作角色的外籍人士，例如管理租赁或运营。
我可以用商务签证进行投资吗？
不可以。商务签证仅适用于 市场调研、会议和交流. 不允许进行物业租赁业务或主动经营活动。
我可以用退休签证进行投资吗？
是的，但仅 间接。您不能工作或主动管理企业。您可以进行被动投资，例如根据租赁协议拥有别墅。
哪种签证/KITAS 适合不同类型的租赁？
- 年租金（私人用途）： 投资者 KITAS 或第二家园签证。
- 月租金（半商业）： 通过 PT PMA 获得投资者 KITAS。如果您正在积极管理运营，则需要获得工作 KITAS。
短期租赁（Airbnb/Booking.com）： 需要 PT PMA + SLF（功能证书）。所有者使用投资者 KITAS，活跃经理使用工作 KITAS。
如果我是居住在国外的外国投资者怎么办？
- 无需 KITAS。
- A 当地董事或管理公司 可以运行日常运营。
- 股息可以合法地分配给股东。
- 对于访问（度假、考察），旅游签证或商务签证就足够了。
这种设置很常见 被动投资者，他们依靠专业的别墅管理公司进行租赁、营销、预订和维护。
投资者的底线是：
- 如果您想 住在巴厘岛 并积极参与，工作 KITAS 或投资者 KITAS。
- 如果您想 保持长期但被动， 第二家园签证或退休签证。
如果你是一个 外国投资者在国外， 无需 KITAS；通过 PT PMA 与当地管理公司合作运营
在巴厘岛购买土地
在巴厘岛购买土地是 过程复杂且耗时平均而言，从最初的搜索到最终购买大约需要6个月到一年的时间。以下是一些最常见的问题和解答。
在巴厘岛买地需要多长时间？
从找到合适的地块到最终完成购买，平均需要6个月到1年的时间。这是因为谈判、法律尽职调查以及签订租赁或购买协议都需要时间。
为什么花这么长时间才找到合适的情节？
虽然市场上有很多土地，但只有有限的一部分土地拥有正确的分区规划和明确的法律地位。与土地所有者的谈判也可能耗时很长，导致整个过程延长数月。
我应该争取的最短租赁期限是多长？
建议的最低租赁期限为 项目或别墅竣工后25年。较短的租期会立即降低别墅的价值，并使转售变得更加困难。
我可以延长租约吗？
是的。合同通常包括 延长选项，但至关重要的是 条款和价格 提前达成一致。如果没有达成一致，未来的扩展可能会代价高昂或充满不确定性。
租赁期限如何影响我的投资？
租期越长， 转售价值和市场安全. 明确定义且固定价格的延期期权为投资者提供了额外的确定性。
巴厘岛房地产投资的平均投资回报率是多少？
实际的投资回报率约为 8年回报，约等于 每年XNUMX％。然而，回报很大程度上取决于 位置、租赁模式和别墅质量.
为什么土地面积和尺寸很重要？
- 较大的地块通常 每更便宜 （100平方米）。
- 较小的地块相对来说更昂贵，而且可能 降低投资回报率.
地块大小也决定了 有多少栋别墅或单元 可以在此基础上进行构建。
如果土地价格超过每英亩 25 万/30 万印尼盾会发生什么情况？
超过这个阈值， 别墅的转售价值通常不会相应增加。这意味着你的利润率会缩水，并且 转售变得不那么有吸引力.
投资者洞察： 在巴厘岛购置土地需要耐心、周密的法律审查和谨慎的财务规划。虽然市场提供了良好的投资回报潜力，但只有规划合理、合同稳定的土地才能保持长期价值。
巴厘岛房地产的质量、位置和发展
为什么巴厘岛别墅的质量如此重要？
因为很多别墅都是 施工标准低防水、电力、排水和材料耐久性等问题经常出现。高品质的别墅在市场上脱颖而出，获得更好的评价，维护成本更低，并且 入住率更高.
位置对于别墅的成功起什么作用？
位置很大程度上决定了 租金和入住率. 同等大小的别墅可以产生 收入翻倍 是否位于黄金地段。诸如靠近 海滩、餐厅、国际学校或精神中心 产生重大影响。
哪些地区受到哪些目标群体的欢迎？
- 苍古 – 深受外籍家庭（靠近国际学校）和年轻冲浪者/时尚旅行者的欢迎。
- 塞米亚克 – 得益于海滩、商店和餐饮，家庭和度假者络绎不绝。
- 乌布 – 精神旅行者、瑜伽和健康爱好者、丛林环境。
- 乌鲁瓦图。 新兴地区，对冲浪者、悬崖别墅和生活方式追求者具有吸引力。
- 沙努尔, 深受寻求安宁和长期居住的退休人员和外籍人士的青睐。
我怎样才能让我的别墅在市场中脱颖而出？
- 质量， 投资耐用的材料、高端的设计和可靠的结构。
- 地点， 选择最佳或独特的环境（海滨、稻田、丛林景观）。
- 别墅大小和概念 – 许多新项目在小区内建造标准别墅。 更大的别墅 或者 独特的设计理念 （家庭、健康、冲浪度假）让您与众不同。
巴厘岛有这么多新发展，我怎样才能保持吸引力？
确实，许多新的别墅区正在建设中，尤其是在 苍古 和 乌鲁瓦图，从而带来激烈的竞争。要想脱颖而出，请关注以下几点：
- 阿强 设计理念 （健康别墅、家庭别墅、冲浪度假村）。
- 更大或更宽敞的别墅，通常比标准的 2-3 卧室单元更为稀有。
- 优质的建造质量 客人会立即注意到，从而带来更好的评价和更高的需求。
质量和位置对投资回报率有何影响？
别墅 高品质和优越的地理位置 不仅能赚取更高的租金收入，还能保持更强劲的 转售价值.
这导致 更稳定的投资回报率 并在转售时获得可观的回报。
投资者洞察： 在巴厘岛竞争激烈的别墅市场中， 质量和位置是两个关键因素 直接影响盈利能力、入住率和长期价值。
在巴厘岛拥有别墅的额外费用
我的别墅需要雇佣员工吗？
是的。巴厘岛几乎所有别墅都会雇佣清洁人员、园艺人员，通常还会雇佣安保人员。费用从 每位员工每月 3-6 万印尼盾，取决于经验和工作时间。
泳池和别墅的维护费用是多少？
- 泳池保养：约。 每月1万至2万印尼盾.
别墅一般维护：明智的做法是 年度租金收入的 5–10% 用于维修和大修（屋顶、空调、家具、水泵）。
当地是否有强制性捐款？
是的。几乎每个村庄都需要 班贾尔贡献（iuran banjar），涵盖垃圾收集、仪式、安保和村庄基础设施。这通常是 每月IDR 100,000 – 300,000，有时包含在租金中。
哪些许可证和登记是强制性的？
- PBG 和 SLF：建筑和使用许可证。
- 蓬多克维萨塔：旅游租赁必需（Airbnb、Booking.com）。
这些许可证涉及每年的续期费用或通过公证人/代理人支付的处理费。
别墅业主需要缴纳哪些税？
- 最终租赁税： 每月/每年租金为 10%（含 Kitas）或 20%（不含 Kitas）。
- 旅游税： 短期租赁（每日/每周）可享受 10% 的折扣。
- 增值税（PPN）： 如果租赁通过 PT PMA 公司管理，则为 11%。
房产税（PBB）： 通常较低，每年几百万印尼盾，具体取决于别墅的价值。
公用事业费用有多高？
- 电力（波兰兹罗提）：每月 1,5 万至 10 万印尼盾，具体取决于泳池、空调和别墅大小。
- 水：通过地下水井或PDAM。成本较低，但需要维护泵。
互联网和电视：每月 350,000 至 1,000,000 印尼盾，具体取决于套餐。
我需要保险吗？
强烈推荐。虽然在巴厘岛并不常见， 火灾和财产保险 提供针对重大风险的基本保障。费用取决于承保范围。
如果外包别墅管理的话费用是多少？
专业管理公司通常收取 租金收入的15–25%。这包括营销、预订、客户服务、维护和管理。
最大的经常性成本项目是什么？
- 员工工资和银行存款
- 电力和互联网
- 泳池和花园维护
- 管理费（如适用）
投资者洞察： 许多买家低估了运营成本。从一开始就将运营成本纳入考量，可以确保投资回报率预期切合实际，避免意外。
巴厘岛的外籍人士、家庭和学校
本常见问题解答解答了计划在巴厘岛定居的外籍人士和家庭最常见的问题。内容涵盖热门住宅区、国际学校、医疗保健以及成人和儿童可用的便利设施。
1. 巴厘岛的外籍人士
大多数外籍人士居住在巴厘岛的哪里？
最大的外籍人士社区位于 苍古、乌布、水明漾、沙努尔和乌鲁瓦图每个人都有自己的生活方式：从 时尚冲浪文化 仓古到 安静的家庭氛围 沙努尔。
哪个地区最受年轻专业人士的欢迎？
苍古 是数字游民、自由职业者和年轻专业人士的首选。它具有以下特点：
- 数十个 共同工作空间 （道场、前哨、热带游牧民族）。
- 现代 健身房、瑜伽馆和健康中心.
- 国际 餐厅、咖啡馆和夜生活.
有孩子的家庭通常住在哪里？
家庭通常更喜欢：
- 苍古 – 适用于国际学校、体育俱乐部和儿童友好型咖啡馆。
- 沙努尔 – 安静、安全、适合步行，有适合儿童的海滩。
乌布 – 以自然为导向，拥有强大的生态社区和为儿童提供富有创意的活动。
2. 巴厘岛的国际学校
巴厘岛有哪些国际学校？
- 绿色学校（乌布） – 全球知名的生态学校。
- 仓古社区学校（仓古）
- ProEducation学校（Canggu）
- 澳大利亚独立学校（登巴萨）
- Dyatmika学校（沙努尔）
- 巴厘岛学校（沙努尔）
哪些地区最适合有学龄儿童的家庭？
- 仓古和乌布 – 国际学校+活跃的外籍人士网络。
- 沙努尔 – 安静、安全的环境，可轻松前往 Dyatmika 和巴厘岛学校。
3. 外籍人士便利设施
巴厘岛为外籍人士提供哪些便利设施？
外籍人士享受各种现代化的便利设施：
- 共享办公空间和网络中心 （仓古、乌布、水明漾）。
- 国际医疗保健 （Siloam 医院、BIMC、Kasih Ibu）。
- 健身与生活方式：世界一流的健身房、瑜伽静修所、健康度假村。
- 购物：国际超市（Pepito、Bali Buda、Frestive、家乐福）、有机商店和西方进口商品。
- 银行和法律服务 为外国人量身定制（签证代理、公证员、税务顾问）。
- 餐厅和夜生活：米其林风格的餐厅、素食咖啡馆、海滩俱乐部和现场音乐表演场所。
4. 儿童便利设施
有哪些活动和设施可供儿童使用？
巴厘岛越来越适合家庭出游，提供：
- 体育俱乐部：足球、橄榄球、网球和武术。
- 水上活动：儿童冲浪学校、游泳课程、青少年潜水课程。
- 创意活动：舞蹈学校、艺术工作室、语言课程和音乐学院。
- 游乐中心和课后托管：Jungle Play、Parklife、Tamora Gallery（苍古）、Peek A Boo（沙努尔）。
- 适合儿童的海滩：沙努尔（水面平静，没有大浪）、金巴兰（适合儿童安全，日落晚餐）。
5. 家庭医疗保健
外籍家庭的医疗保健可靠吗？
是的。这里有多家符合国际标准的诊所和医院 仓古、沙努尔和登巴萨。许多外籍人士也使用 国际保险 覆盖巴厘岛及海外。
巴厘岛外籍人士的医疗保健
巴厘岛的医疗保健对外籍人士来说可靠吗？
是的，但有限制。巴厘岛有几个 国际标准的诊所和医院 （BIMC、Siloam、Kasih Ibu、Prima Medika）这些医院设备齐全，可应对大多数情况。对于严重的紧急情况或手术，外籍人士通常会选择 泰国, 新加坡 or 澳大利亚 近距离。
我在巴厘岛需要国际健康保险吗？
是的。 本地医疗机构的小额治疗费用尚可承受，但国际标准的医疗服务费用昂贵。强烈建议外籍人士：
- 国际健康保险 （涵盖巴厘岛+祖国+撤离）。
- 区域保险 （更便宜，覆盖印度尼西亚+东南亚）。
- 旅游保险 （仅限短期停留）。
投资者/家庭洞察：撤离至新加坡可能花费 20,000–50,000 美元 没有保险。
作为外籍人士，我如何寻找医生和诊所？
- 仓古和水明漾 – 许多私人诊所（Siloam、UbudCare、Prime Plus）。
- 沙努尔和登巴萨 – BIMC 医院、巴厘岛皇家医院。
- 乌布 – Sanglah 医院 + 私人生态诊所，但主要病例通常转诊至登巴萨。
值班医生: 许多国际诊所提供 家访.
如果没有保险，医疗费用是多少？
- 一般咨询：300,000 – 800,000 印尼盾（20 – 50 欧元）。
- 专家咨询：800,000 印尼盾 – 1.5 万印尼盾（50–100 欧元）。
- 紧急治疗：2万 – 10万印尼盾（125–650欧元）。
住院（单人病房）：每晚 3 万 – 7 万印尼盾（200 – 450 欧元）。
儿童医疗保健怎么样？
- 儿科医生可在 沙努尔、仓古和登巴萨.
- 疫苗接种可以在当地安排，但许多外籍人士更喜欢国际诊所以保证质量。
- 国际学校通常有现场医生或合作医生。
遇到紧急情况怎么办？
- 致电您的保险提供商 （大多数都有 24/7 全天候热线）。
- 在MyCAD中点击 软件更新 BIMC 或 Siloam 以备紧急情况。
请求 医疗后送 前往泰国、新加坡（90分钟飞行）或澳大利亚（5-6小时）。
在巴厘岛医院看病需要预付费吗？
是的，除非你的保险有 直接计费协议. 始终携带：
- 护照复印件
- 保险卡
- 紧急联系信息
概要：
- 积极 国际健康保险 （具有疏散可能性）。
- 绝大部分储备使用 国际诊所 用于日常护理。
- 有一个 应急计划 （知道最近的医院在哪里）。
有孩子的家庭应确保 儿科护理 并在搬家前安排好疫苗接种时间表。
